Wichtige Hinweise für Ihren Immobilienkauf!

Gerade nach den Erfahrungen der letzten Finanzkrise suchen viele Investoren und Anleger, aber auch Selbstnutzer, krisenfeste und inflationsgeschützte Immobilien-Anlagemöglichkeiten. Sei es als lukrative Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Ob Jugendstil, Gründerzeit oder Neobarock etc. - Denkmalwohnungen stehen hierzulande jedenfalls seither hoch im Kurs.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Der Kaufpreis ist im Vergleich zu Neubauten günstiger, da die anzuerkennenden Herstellungskosten bei entsprechenden Einkommen im Rahmen der Steuererklärung geltende gemacht werden können. Allerdings wird das Angebot durch die steigende Nachfrage mittlerweile sukzessive knapper und teurer. Zudem stehen die Baukreditzinsen derzeit auf einem historischen Tief, was wiederum dem zu erwartenden Eigenaufwand für Denkmal Immobilien zugutekommt.

Größter Vorteil sind jedoch die umfangreichen Steuervorteile dieser besonderen Anlageform beim Immobilienkauf. Weil Bund und Länder ihre historische Bausubstanz saniert wissen wollen, bietet das deutsche Steuerrecht hier viele Sonderabschreibungsmöglichkeiten. Doch, da sind sich die Experten einig, der Kauf denkmalgeschützter Immobilien rechnet sich bei Privatanlegern für Familien ab einem jährlichen Einkommen von rund 120.000 Euro. Ausnahmen bestätigen die Regel. Ein Erwerb muss immer personen- und bonitätsbezogen geprüft werden. Zudem sollte ein Anlagehorizont von 15 bis 20 Jahren einkalkuliert werden.

Investoren und Anleger, die denkmalgeschützte Häuser oder Denkmalwohnungen kaufen, um sie nach der Sanierung zu vermieten, können die gesamten Modernisierungskosten innerhalb von 12 Jahren steuerlich geltend machen. In den ersten acht Jahren jeweils mit neun Prozent und in den letzten vier Jahren jeweils mit sieben Prozent. Siehe § 7i EStG oder § 7h EStG (Einkommensteuergesetz). Für Eigennutzer gilt § 10f EStG.

Aber auch Eigennutzer, die ihre denkmalgeschützte Immobilie selbst bewohnen, genießen erhebliche steuerliche Vorteile: Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen. Beim Immobilienkauf von „normalen“ Häusern und Eigentumswohnungen können dagegen keinerlei Kosten geltend gemacht werden.

Wer in denkmalgeschützte Häuser oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen mit ganz besonderem Flair investiert, profitiert aber nicht nur steuerlich, sondern i.d.R. auch von der hohen Wertigkeit und Einzigartigkeit. Weiterhin werden diese älteren Immobilien zumeist in exponierten Lagen angeboten, die heute für Neubauimmobilien kaum mehr zugänglich sind. Beispielsweise in begehrter Innenstadtlage oder in Stadtvierteln, die von den Kommunen (künftig) aufgewertet werden sollen. Und wie bei jedem Immobilienkauf spielt auch bei denkmalgeschützten Immobilien die Mikro- und Makro-Lage für Werterhalt und Wertsteigerung eine bedeutungsvolle Rolle, und damit auch für Vermietbarkeit oder Wiederverkauf. Also auch hier gilt es, nicht nur das Objekt selbst, sondern gleichzeitig die Infrastruktur des Standorts sowie die voraussichtliche Entwicklung des Stadtteils genau unter die Lupe zu nehmen.

Die Makro-Lage ist vielen Erwerbern klar.

Ich gehe etwas näher auf die Mikro-Lage ein.

Für Ihre Mieter ist es wichtig:

1. Es gibt eine ausgebaute Infrastruktur,
2. Versorgungsmöglichkeiten sind vorhanden,
3. Schulen, Kindertagesstätten sind kurz erreichbar
4. Ärztliche Einrichtungen befinden sich in der Nähe und sind erreichbar
5. Der Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel ist gegeben.
6. Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung erhöhen den Wert eines Wohngebietes.

Doch gilt es bei Investitionen in Denkmalschutz-Immobilien einiges zu beachten - damit es kein böses Erwachen gibt:

Da Sie denkmalgeschützte Häuser oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen - weil gesetzlich vorgeschrieben - immer im nicht saniertem Zustand erwerben, ist es wichtig, sich den Bauträger genau anzuschauen und sich ggf. Referenzprojekte zeigen zu lassen oder einen unabhängigen Berater hinzuzuziehen.

• Die Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit der Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien erfolgt erst nach abgeschlossener Baumaßnahme, d.h. Sie tragen hier das Risiko, wenn Prognose und Realität auseinanderlaufen. Seriöse und erfahrene Bauträger klären die Situation im Vorfeld mit den Behörden.
• Behördliche Denkmalschutz-Auflagen für die Sanierung sind bei den Kosten frühzeitig zu beachten. Ebenso wie die sogenannten „immerwährenden Erhaltungsmaßnahmen“. Aber auch bei Erhaltung und Pflege einer Denkmal-Immobilie bestehen vielfältige Fördermöglichkeiten zur Finanzierung.
• Alle baulichen Änderungswünsche an denkmalgeschützte Häusern oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen sollten im Vorfeld mit der "Unteren Denkmalschutzbehörde" abgeklärt werden, u.U. bedarf es einer speziellen Genehmigung. Hier kann aber auch mancher Eigentümerwunsch unerfüllt bleiben.
• Energetische Sanierungen laut Energiesparverordnung (EnEV) sind ebenfalls am besten mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen, da die EnEV-Anforderungen außer Kraft gesetzt werden können, wenn die Bausubstanz dagegenspricht, der Aufwand unverhältnismäßig hoch ist, oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt wird. Auf jeden Fall ist zu berücksichtigen, dass Energiesparmaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien oft eine ganz eigene Herausforderung darstellen.
• Außer den baurechtlichen Genehmigungen muss vor Baubeginn auch eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung beantragt werden, ohne diese werden die späteren Abschreibungsmöglichkeiten ansonsten hinfällig. Dabei gilt, dass nicht alles, was baurechtlich genehmigt wurde, auch steuerlich absetzbar ist. Hier können nur Maßnahmen im Sinne der Denkmalpflege - d.h. Geschütztes oder Schützenswertes - abschreibungstechnisch geltend gemacht werden.
• Die Bausubstanz sollte zu Beginn genau geprüft werden - hier könnten sonst u.U. später die Kosten explodieren. Am besten beim Immobilienkauf nur in eine qualitativ hochwertige Immobilie mit guter Bausubstanz von einem vertrauenswürdigen Bauträger investieren.

Mein Tipp:

Beim Erwerb einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung auch Informationen über die zukünftige Hausverwaltung einholen. Das kann im Nachhinein viel Arbeit und Ärger einsparen. Eine gute Hausverwaltung ist genauso wichtig wie ein guter Bauträger.