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Wohneigentum in Deutschland - Mieten versus Kaufen

Der Kauf von Wohneigentum in Deutschland, ob Eigentumswohnungen oder Häuser, ob denkmalgeschützte Immobilien oder Neubau - wird immer beliebter.

Besonders bei Selbstnutzern von Wohnimmobilien, wie eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln belegt. Ein wichtiger Grund dafür sind die derzeit nach wie vor historisch günstigen Zinsen, aber auch vorteilhafte Besteuerungsmodelle des Staates. Für viele Familien geht ein langer Traum in Erfüllung, sofern die richtige Immobilie gefunden wird.

Studie „Wohnen in Deutschland“ - 2. Teil

Demografie und Zukunftsaussichten am deutschen Wohnungsmarkt

Insgesamt wird der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland - trotz demografischen Wandels - auch in Zukunft relativ stabil bleiben. Allerdings wird die Entwicklung regional durchaus sehr unterschiedlich ausfallen, so die Studie „Wohnen in Deutschland - differenzierte Situation und Perspektiven“ der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord/LB belegt, die im August 2014 erschienen.

Träger für die Nachfrage am Wohnungsmarkt sind jeweils die vorhandenen Haushalte. Sie bestimmen Zahl und Menge der benötigten Wohnungen. Übersteigt das Angebot die Nachfrage, sinken Mieten und Preise. Und umgekehrt. Wobei die Haushaltsanzahl regional sehr unterschiedlich verteilt ist.

Das Statistische Bundesamt erstellte im Rahmen der Haushaltsvorausberechnung folgende Szenarien: Beim „Trend“-Szenario, setzt sich der Trend zu kleineren Haushalten fort. Beim „Status Quo“-Szenario wird vorausgesetzt, dass die Anzahl der Personen pro Haushalt gleich bleibt. Allerdings sank die Personenzahl pro Haushalt real im bundesweiten Durchschnitt im Zeitraum 2009 bis 2013 von 2,1 auf 2,0 Personen.

Da demnächst die geburtenstarken Jahrgänge das Rentenalter erreichen werden, wird bei den Szenarien davon ausgegangen, dass künftig besonders die Zahl der Seniorenhaushalte weiter zunehmen wird. Es handelt sich dabei i.d.R. um Ein- oder Zweipersonenhaushalte. Aber auch neue Wohnmodelle im Alter - wie das Zusammenleben in Partnerschaften und Wohngemeinschaften mit separater Haushaltsführung - werden sich künftig vermehrt etablieren und damit neue Anforderungen an den deutschen Wohnungsmarkt stellen.

Durchschnittlich wird für die Ein- und Zweifamilienhaushalte im gesamten Bundesgebiet eine Steigerung um 11,9 Prozent prognostiziert, während die Drei- und Mehrpersonenhaushalte um rund 26 Prozent abnehmen werden. Dabei wird es allerdings starke regionale Unterschiede geben: Während die Anzahl der Einzelhaushalte im Westen laut Prognose im Zeitraum 2009 bis 2030 um rund 4 und 5 Prozent steigen werden, wird der Osten rund 10 Prozent seiner Haushalte verlieren.

Grundsätzlich wird die Zahl der Haushalte noch bis 2025 steigen. Danach wird die Zahl langsam sinken und damit der demografische Faktor spürbar auf den deutschen Wohnungsmarkt durchschlagen. Denn grundsätzlich prognostizieren alle Szenarien, die im Rahmen der 12. Koordinierten Bevölkerungsberechnung des Statistischen Bundesamtes entworfen wurden, eine stetig abnehmende Bevölkerungszahl.

Für die künftige Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt kommt der zu erwartenden Verschiebung der Altersstruktur allerdings noch für einige Jahrzehnte ein grundsätzlich unterstützender Faktor zu. Die Gruppe der über 65-jährigen wird bis 2040 sehr dynamisch wachsen und aufgrund der steigenden Lebenserwartung über einen längeren Zeitraum stabil bleiben. Da immer weniger jüngere Jahrgänge nachrücken, wird für die „Senioren“ bis 2060 ein beachtlicher Bevölkerungsanteil von 36,1 Prozent prognostiziert.

Da im Laufe des Lebens die Größe der eigenen Wohnung i.d.R. aufgrund zunehmenden Wohlstands steigt, gehen die Progosen davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnfläche auf hohem Niveau verbleiben wird, denn nur selten wird Erreichtes im Alter aufgegeben - weder flächenmäßig noch qualitativ. Es wird stattdessen davon ausgegangen, dass mittelfristig die Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum auf dem deutschen Wohnungsmarkt weiter  steigen beziehungsweise zumindest auf einem hohen Niveau verbleiben wird. Kleinere Wohnungen werden dagegen künftig vermehrt von der jüngeren Bevölkerungsgruppe nachgefragt werden, da hier angenommen wird, dass die Haushaltsgröße eher sinkt.

Insgesamt zeigt sich der deutsche Wohnungsmarkt aber auch in den nächsten Jahren sehr robust. Aus den Entwicklungsszenarien lassen sich drei regional unterschiedliche Muster ableiten:

• Stabile Regionen

Hier entwickelt sich der deutsche Wohnungsmarkt harmonisch und ohne Verwerfungen. Diese Regionen profitieren von ihrer gesunden wirtschaftlichen Grundlage sowie einer  zentralen, für die umliegende Region gut erreichbare Versorgungseinrichtungen.

• Zuzugsregionen

Die Wachstumsregionen von heute - besonders Ballungsgebiete und Großstädte - werden auch weiterhin von überregionalen Zuzüglern profitieren. Hier wächst du Bevölkerung mittelfristig erheblich, so dass auch von einem weiteren Anstieg der Wohnungsnachfrage auszugehen ist. Diese Regionen - Großstädte und Ballungsgebiete - sind wirtschaftlich stark. Sie ziehen zum einen Bildungsmigranten und junge Leute an, da hier Bildungseinrichtungen, wie Fachhochschulen und Universitäten, sowie Arbeitsplätze und urbanes Flair zum attraktiven Angebot gehören.

Zum anderen bevorzugen besonders auch ältere Bevölkerungsgruppen diese Zuzugsregionen, da Versorgungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe vorgehalten werden. Dort lebende Senioren werden die urbanen Zentren nicht verlassen. Andere ziehen im Alter in die Stadt zurück. Besonders Städte mit über 500.000 Einwohnern in Westdeutschland werden von dieser Entwicklung profitieren. Auch wenn die Anzahl fertiggestellter neuer Wohnungen mittlerweile wieder gestiegen ist, wird es hier jedoch infolge des überproportionalen Zuzugs zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt kommen, was wiederum für eine dynamische Entwicklung bei Preisen und Mieten sorgen wird.

 

In den Großstädten wirkt sich diese Entwicklung besonders bei Neuverträgen für Mietwohnungen sowie bei den Kosten für den Erwerb von Wohneigentum aus. Die Leerstandsquoten in den fünf größten deutschen Städten sind entsprechend niedrig - am höchsten ist sie mit 3,5 Prozent in Berlin. Zum Vergleich der bundesdeutsche Durchschnitt für leerstehende Wohnimmobilien liegt bei 4,5 Prozent.

Alternativ weichen Nachfrager daher schon heute aufgrund der hohen Preise und Mieten ins Umland aus oder sie verdrängen Einheimische durch Zahlung überhöhter Mieten und Preise aus den Städten. Das Institut Empirica stellte überdies fest, dass Mieten oder Kaufpreise zurzeit in den Landkreisen schneller steigen als in kreisfreien Städten. Die Politik sucht daher nach neuen Konzepten zur Dämpfung der steigenden Preise, beispielsweise mit dem umstrittenen Konzept der „Mietpreisbremse“.

• Fortzugsregionen

Die bereits jetzt schrumpfenden Regionen werden, so die Studie, dagegen auch in Zukunft unter einer permanenten überregionalen Abwanderung leiden. Die einzigen Zuzüge werden dort künftig aus dem unmittelbaren Umland erwartet. Die höchsten Rückgänge bei der Anzahl der Haushalte werden dabei für Sachsen-Anhalt und auch Thüringen erwartet - mit 15 bzw. 13 Prozent. Dagegen werden für Hamburg mit 10 Prozent und den Flächenstaaten Bayern und Baden-Württemberg mit jeweils 7 Prozent die höchsten Zuwächse prognostiziert.

Die Fortzugsregionen leiden erheblich unter steigendem Wohnungsleerstand, da die Wohnungsnachfrage durch die überregionalen Wegzüge und die demografische Entwicklung stetig fällt. Viele dieser Regionen liegen im Osten Deutschlands, aber auch allgemein in ländlichen Räumen sowie in alten westdeutschen Industriegebieten - so eine Untersuchung des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2011.

Durch die sinkende Nachfrage steigt das Überangebot an Wohnungen. Dadurch sinken die Miet- und Verkaufpreise. Am stärksten zeigt sich die Problematik der Leerstandsquoten bereits im ostdeutschen Dessau-Roßlau mit 14 Prozent. Ebenfalls stark betroffen sind ostdeutschen Städte, wie Leipzig, Schwerin, Chemnitz oder Gera. In Westdeutschland weist Pirmasens eine knapp zehnprozentige Leerstandsquote auf, gefolgt von Hagen (7 Prozent), Gelsenkirchen (6,6 Prozent) oder auch Bremerhaven (6,5 Prozent).

Durch das Programm „Stadtumbau Ost“ ist es in Ostdeutschland mittlerweile zumindest zu einer 0,9-prozentigen Senkung der Leerstandsquote gekommen, indem Bestände, die nicht mehr nachgefragt werden, zurückgebaut wurden. Mit dem Ziel, dem baulichen Funktionsverlust der Städte und der sozialen Erosion in den betroffenen Stadtteilen entgegenzuwirken. Indem die wertvollen innerstädtischen Altbaubestände wieder nutzbar gemacht werden, soll die Identifikation der Einwohner mit ihrer Stadt wieder gefördert werden. Das eröffnet u.U. neue Perspektiven für Investoren.

Hier können Sie den 1. Teil der Studie „Wohnen in Deutschland“ nachlesen (Link)

Warum werden Denkmalschutz Immobilien überhaupt gekauft?

Die Investoren-Typen

Die Investition in Immobilien ist eine der sichersten Anlagen überhaupt, das ist Ihnen nicht neu und begegnet Ihnen auf vielen Webseiten, in Foren, in Zeitungen und Blogs. Wir möchten heute die Motive für den Kauf von Immobilien allgemein und Denkmalimmobilien im Speziellen näher beleuchten.

Grundsätzlich unterscheiden wir drei Investorentypen. Alle drei sind aufgeklärt und wissen, was Sie wollen.

Typ 1:

Möchte eine hohe Rendite, erwartet einen positiven Cashflow und ist nicht oder nur minimal bereit, monatlich einen Betrag X zusätzlich für seine Investition aufzubringen. Er möchte eine Immobilie die funktioniert. Er nimmt Abschläge hin in punkto Ausstattung, Baujahr, energetische Parameter. Hauptsache die Einnahmen decken ziemlich identisch die Ausgaben. Typ 1 kauft in der Regel Bestandsimmobilien in guten oder sehr guten Lagen, die immer noch attraktiv sind bezüglich der Bausubstanz und rechnet mit einer positiven Entwicklung seines Investments.  

Typ 2:

Mochte ebenso eine hohe Rendite, ist sich aber bewusst, dass er auch einen Teil zum Kapitaldienst beitragen sollte. Er möchte eine schöne ansprechende Immobilie, ein Denkmal mit Schnörkeln oder ein tolles Fabrikloft. Er schätzt die Geschichten hinter den einzelnen Häusern, die nach Möglichkeit auch noch seine Erben begeistern. Seine Immobilie soll wenn möglich Neubaustandard haben. Er legt Wert auf eine ausgezeichnete Sanierung, das Konzept muss stimmen und ihn überzeugen. Die anfallenden Steuerersparnisse nimmt er gern in Kauf und verwendet diese auch, um den Kapitaldienst zu bedienen. Der Trend geht immer mehr dazu, dass Käufer von hochwertigen Denkmalimmobilien Kapital sichern und erhalten möchten. Typ 2 geht von steigenden Preisen aus und erwartet für die Zukunft eine Wertsteigerung seiner Immobilie. Er freut sich darüber, aktiv an der Gestaltung der Städte teilnehmen zu können und über die Möglichkeit, seine Steuern ganz legal in Werte umzuwandeln. Die Steuerersparnis ist für ihn ein Gewinn, da er sehr hoch steuerlich veranlagt ist.

Typ 3:

Ist der Eigennutzer, der in Neubau-, Bestands- oder Denkmalimmobilien investiert. Seine Motivation ist nicht die Rendite sondern die Vorstellung vom perfekten Wohntraum. Er achtet mit peinlicher Genauigkeit auf jedes Detail und eine steuerliche Zugabe von Seiten des Staates ist für ihn nicht kaufentscheidend sondern ein nettes Extra. Ihm sind die Lage und die Ausrichtung der neuen Eigentumswohnung sehr wichtig. Der Sonnenstand bringt letztendlich die Kaufentscheidung, wenn auch alles andere wie Grundriss, Lage der Zimmer im Objekt, Helligkeit, Raumkonzept, Terrassen- und Balkonanlagen und die Umgebung stimmt. Passt eine Denkmalimmobilie zum Typ 3 nimmt er gern die Steuerersparnis mit.

Die Investorentypen haben etwas gemeinsam:

Eine Investition in Immobilien ist generell sehr sinnvoll. Achten Sie auf Ihre finanziellen Verhältnisse. Die Immobilie sollte Ihrem Einkommen angepasst sein und Ihnen Luft zum Leben lassen. Planen Sie Mietausfälle ein und legen Sie monatlich ein paar Euro für Reparaturen zusätzlich zur Seite.

Mein Tipp: Seien Sie von jedem Typ etwas und mischen Sie Ihr Portfolio! Capital & Denkmal Immobilien hat für alle 3 Investorengruppen etwas im Angebot. Fragen Sie konkret nach! Der Beitrag hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Natürlich gibt es noch individuelle Gründe in Immobilien zu investieren.

KontaktTelefon 0355 / 477 6010

Worauf Sie beim Kauf einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung besonders achten sollten!

Wichtige Hinweise für Ihren Immobilienkauf!

Gerade nach den Erfahrungen der letzten Finanzkrise suchen viele Investoren und Anleger, aber auch Selbstnutzer, krisenfeste und inflationsgeschützte Immobilien-Anlagemöglichkeiten. Sei es als lukrative Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Ob Jugendstil, Gründerzeit oder Neobarock etc. - denkmalgeschützte Immobilien stehen hierzulande jedenfalls seither hoch im Kurs.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Der Kaufpreis ist im Vergleich zu Neubauten günstiger, da die anzuerkennenden Herstellungskosten bei entsprechenden Einkommen im Rahmen der Steuererklärung geltende gemacht werden können. Allerdings wird das Angebot durch die steigende Nachfrage mittlerweile sukzessive knapper und teurer. Zudem stehen die Baukreditzinsen derzeit auf einem historischen Tief, was wiederum dem zu erwartenden Eigenaufwand für Denkmal-Immobilien zu Gute kommt.

Größter Vorteil sind jedoch die umfangreichen Steuervorteile dieser besonderen Anlageform beim Immobilienkauf. Weil Bund und Länder ihre historische Bausubstanz saniert wissen wollen, bietet das deutsche Steuerrecht hier viele Sonderabschreibungsmöglichkeiten. Doch, da sind sich die Experten einig, der Kauf denkmalgeschützter Immobilien rechnet sich bei Privatanlegern für Familien ab einem jährlichen Einkommen von rund 120.000 Euro. Ausnahmen bestätigen die Regel. Ein Erwerb muss immer personen- und bonitätsbezogen geprüft werden. Zudem sollte ein Anlagehorizont von 15 bis 20 Jahren einkalkuliert werden.

Investoren und Anleger, die denkmalgeschützte Häuser oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen erwerben, um sie nach der Sanierung zu vermieten, können die gesamten Modernisierungskosten innerhalb von 12 Jahren steuerlich geltend machen - in den ersten acht Jahren jeweils mit neun Prozent und in den letzten vier Jahren jeweils mit sieben Prozent.

Aber auch Eigennutzer, die ihre denkmalgeschützte Immobilie selbst bewohnen, genießen erhebliche steuerliche Vorteile: Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen. Beim Immobilienkauf von „normalen“ Häusern und Eigentumswohnungen können dagegen keinerlei Kosten geltend gemacht werden.

Wer in denkmalgeschützte Häuser oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen mit ganz besonderem Flair investiert, profitiert aber nicht nur steuerlich, sondern i.d.R. auch von der hohen Wertigkeit und Einzigartigkeit. Darüber hinaus werden diese älteren Immobilien zumeist in exponierten Lagen angeboten, die heute für Neubauimmobilen kaum mehr zugänglich sind. Beispielsweise in begehrter Innenstadtlage oder in Stadtvierteln, die von den Kommunen (künftig) aufgewertet werden sollen. Und wie bei jedem Immobilienkauf spielt auch bei denkmalgeschützten Immobilien die Mikro- und Makro-Lage für Werterhalt und Wertsteigerung eine extrem wichtige Rolle, und damit auch für Vermietbarkeit oder Wiederverkauf. Also auch hier gilt es, nicht nur das Objekt selbst, sondern gleichzeitig die Infrastruktur des Standorts sowie die voraussichtliche Entwicklung des Stadtteils genau unter die Lupe zu nehmen.

Doch gilt es bei Investitionen in Denkmalschutz-Immobilien einiges zu beachten - damit es kein böses Erwachen gibt:

Da Sie denkmalgeschützte Häuser oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen - weil gesetzlich vorgeschrieben - immer im nicht saniertem Zustand erwerben, ist es wichtig, sich den Bauträger genau anzuschauen und sich ggfs. Referenzprojekte zeigen zu lassen oder einen unabhängigen Berater hinzuzuziehen.

  • Die Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit der Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien erfolgt erst nach abgeschlossener Baumaßnahme, d.h. Sie tragen hier das Risiko, wenn Prognose und Realität auseinanderlaufen. Seriöse und erfahrene Bauträger klären die Situation im Vorfeld mit den Behörden.
  • Behördliche Denkmalschutz-Auflagen für die Sanierung sind bei den Kosten frühzeitig zu beachten. Ebenso wie die sogenannten „immerwährenden Erhaltungsmaßnahmen“. Aber auch bei Erhaltung und Pflege einer Denkmal-Immobilie bestehen vielfältige Fördermöglichkeiten zur Finanzierung.
  • Alle baulichen Änderungswünsche an denkmalgeschützte Häusern oder denkmalgeschützte Eigentumswohnungen sollten im Vorfeld mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgeklärt werden, u.U. bedarf es einer speziellen Genehmigung. Hier kann aber auch mancher Eigentümerwunsch unerfüllt bleiben.
  • Energetische Sanierungen laut Energiesparverordnung (EnEV) sind ebenfalls am besten mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen, da die EnEV-Anforderungen außer Kraft gesetzt werden können, wenn die Bausubstanz dagegenspricht, der Aufwand unverhältnismäßig hoch ist, oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt wird. Auf jeden Fall ist zu berücksichtigen, dass Energiesparmaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien oft eine ganz eigene Herausforderung darstellen.
  • Außer den baurechtlichen Genehmigungen muss vor Baubeginn auch eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung beantragt werden, ohne diese werden die späteren Abschreibungsmöglichkeiten ansonsten hinfällig. Dabei gilt, dass nicht alles, was baurechtlich genehmigt wurde, auch steuerlich absetzbar ist. Hier können nur Maßnahmen im Sinne der Denkmalpflege - d.h. Geschütztes oder Schützenswertes - abschreibungstechnisch geltend gemacht werden.
  • Die Bausubstanz sollte zu Beginn genau geprüft werden - hier könnten sonst u.U. später die Kosten explodieren. Am besten beim Immobilienkauf nur in eine qualitativ hochwertige Immobilie mit guter Bausubstanz von einem vertrauenswürdigen Bauträger investieren.

Mein Tipp:

Beim Erwerb einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung auch Informationen über die zukünftige Hausverwaltung einholen. Das kann im Nachhinein viel Arbeit und Ärger einsparen. Eine gute Hausverwaltung ist genau so wichtig wie ein guter Bauträger.

Weitere Informationen zum Thema denkmalgeschützte Eigentumswohnungen!

Besonders beliebt - denkmalgeschützte Immobilien aus der Gründerzeit

Doch was bedeutet eigentlich Gründerzeit?

Denkmalgeschützte Immobilien - ob Häuser oder Eigentumswohnungen - sind eine lukrative Kapitalanlage und Altersvorsorge, nicht zuletzt aufgrund der diversen steuerlichen Vorteile.

Dies gilt gleichermaßen für Investoren und Anleger, ebenso wie für Selbstnutzer.
Ganz besonders beliebt sind beispielsweise großzügig geschnittene
Denkmal-Immobilien aus der Gründerzeit

Die Gründerzeit - Ära des Aufbruchs und des neuen Wohlstands

Die Gründerzeit umfasst den Zeitraum rund um die Gründung des deutschen Kaiserreiches im Jahr 1871, als die rund 40 deutschen Kleinstaaten zu einer Nation zusammenwuchsen und Frankreich nach dem verlorenen Krieg 1870/71 an Deutschland hohe Reparationen zahlen musste. Die Folge war eine rasante Ausbreitung der industriellen Revolution, die deutschlandweit zu einem außerordentlichen wirtschaftlichen Aufschwung führte. Berühmte industrielle Gründerväter waren beispielsweise Siemens und Krupp. Es etablierten sich Konzerne, wie BASF oder Geldinstitute, wie die Commerzbank.

Einen außergewöhnlichen Boom erlebt das Baugewerbe in dieser Zeit. Ab 1871 steigen die Wohnungsbauinvestitionen auf das Siebenfache. Besonders schnell wachsen die Metropolen, überall zeugen neue Häuserzeilen vom steigenden Wohlstand der Mittel- und Oberschicht. Der Stil der Gründerzeit - prägnante Merkmale sind prächtige Fassaden, wuchtige Erker und reichlich Stuck - prägt das bauliche Erscheinungsbild der Häuser des aufstrebenden Bürgertums in der aufstrebenden Industrienation. Um ihre neue Macht und ihren Reichtum angemessenen zu demonstrieren, orientiert sich die neue Elite verstärkt an der alten Herrschaftsschicht, dem Adel. So errichten viele Fabrikanten ihre Villen nicht mehr im unmittelbaren Umfeld ihrer Fabriken, sondern als feudale Landsitze im Grünen.

Die Kombination verschiedener Baustile sind Merkmale des Gründerzeit-Stils

Grundsätzlich ist der Stil der Gründerzeit ein Kaleidoskop verschiedenster historischer Baustile. Die Architekten dieser Ära bedienen sich ohne Hemmungen an den Baustilen der vergangenen Jahrhunderte, kopieren und kombinieren sie neu und nennen sie jetzt Neo-Gotik, Neo-Barock oder Neo-Renaissance. Fenster sind von imposanten Säulen eingerahmt und von Rund- oder Spitzbögen gekrönt. Florale oder geometrische Ornamente, aber auch fein ausgearbeitete Antlitze von Fabelwesen zieren Fassaden und Mauervorsprünge. Die Stuck verzierten Decken der Bel Etage sind bis zu vier Metern hoch, die Räume mit glänzendem Parkett ausgelegt und mit einladenden Flügeltüren ausgestattet.

Besonders die neo-barocke Stilrichtung der späten Gründerzeit - auch Wilhelminischer Stil genannt - präsentiert sich als extrem prunkvoll. Arbeiter und einfache Leute wohnen hingegen in kargen Mietskasernen in den Hinterhöfen der pompösen Bürgerhäuser - oft mit sechs bis sieben Personen in einem Zimmer.

Das Ende des prunkvollen Gründerzeit-Stils

Ende des 19. Jahrhunderts gerät der aufwendige, überbordende Baustil der Gründerzeit dann langsam aus der Mode. Spätestens mit Ausbruch des ersten Weltkriegs 1914 bzw. am Ende des Kaiserreiches 1918 wird der Baustil immer schlichter. Jugenstilhäuser, Häuser im Neoklassizismus und schließlich im Bauhaus-Stil sind nun die neuen Stil-Ikonen der Architektur. Doch heute erfreuen sich die prächtigen Gründerzeit-Immobilien wieder großer Beliebtheit. Gerade wer heute ein Faible für denkmalgeschützte Immobilien - ob Häuser oder Eigentumswohnungen - hat, schätzt die großzügige Raumaufteilung und herrschaftliche Aura einer Immobilie aus der Gründerzeit.

Mehrwert bei denkmalgeschützten Immobilien

Beim Kauf einer Denkmalimmobilie sollte Sie die Frage nach dem Mehrwert interessieren:

Der Trend zum Kauf von denkmalgeschützten Immobilien hält ungebrochen an. Einerseits ist der Charme der Wohnungen im Vergleich zu Neubauten oft erheblich interessanter, zum anderen sind die steuerlichen Aspekte bei dieser speziellen Anlageform des Immobilienkaufs besonders interessant.

Aber Kostenvorteile sind nicht der einzige Grund für die große Beliebtheit von Denkmal-Immobilien. Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen oder Häuser haben i.d.R. einen ganz eigenen, unwiderstehlichen Charakter. Sie sind einzigartig und haben Persönlichkeit, sind Teil unseres kulturellen Erbes und Teil der kollektiven Erinnerungskultur.

Alte Häuser haben Wertbestand

Alte Bauwerke stehen für Dauerhaftigkeit, Zeitlosigkeit und Stabilität und damit in klarem Kontrast zum permanenten Wandel, zur kontinuierlichen Beschleunigung und dem unablässigen Wertverlust in unserer modernen Welt. Indem denkmalgeschützte  Immobilien ganzen Stadtvierteln ein unverwechselbares Gesicht geben, schaffen sie Identität und damit Heimat und Vertrautheit. Sie bringen Ästhetik und Schönheit ins Stadtbild und lassen sich dabei nie auf Begriffe wie Funktionalität und Effizienz reduzieren.

Zeitzeugen aus Stein - ob Jugendstil, Gründerzeit, Neobarock etc. - faszinieren durch ihre Individualität und Vielfalt. Sie wecken Emotionalität und laden zum Verweilen ein. Es sind Orte, an denen Kommunikation und Begegnung ganz selbstverständlich möglich scheinen. Weit entfernt von der Sprachlosigkeit vieler moderner Bauten, die Kühle und Rationalität in den Mittelpunkt stellen. Nicht die Bedürfnisse der Menschen.

Zum anderen sind Städte mit historischem Kern - mit denkmalgeschützten Eigentumswohnungen und Häusern aus unterschiedlichen Epochen - ein wichtiger Standortfaktor. Sie ziehen Bewohner, Gewerbetreibende, Unternehmen und Dienstleistungsbetriebe gleichermaßen an, wie Touristen und Besucher. Daher sind Denkmalpflege und Denkmalschutz kein Luxus. Doch der Erhalt historischer Gebäude und Plätze birgt große Herausforderungen. Rund eine Million Denkmäler gibt es derzeit bundesweit und sie ohne staatliche Hilfe erhalten zu wollen, ist unmöglich.

Die Anfänge des Denkmalschutzes

Die ersten Schritte in Sachen Denkmalschutz reichen bis ins 19. Jahrhundert zurück. Als Geburtsjahr gilt gemeinhin das Jahr 1815, in dem der berühmte Baumeister Karl Friedrich Schinkel sein Gutachten „Grundsätze zur Erhaltung alter Denkmäler und Altertümer unseres Landes“ veröffentlichte. Mitte der 1970er Jahre wurde dann das Bundesbaugesetz novelliert. Seither können Gemeinden beispielsweise Erhaltungsgebiete ausweisen. Ebenfalls in den 1970er Jahren wurde auch das UNESCO-Übereinkommen zum Thema Kulturgüterschutz durch die Bundesregierung ratifiziert. Und 1975 wurde das erste europäische Denkmalschutzjahr ausgerufen. Bisher übrigens das einzige.

Waren die 1950er und 1960er Jahre noch von Visionen wie „autogerechte Stadt“ geprägt, in denen manch altes Bauwerk der Konformität vom Reißbrett zum Opfer fiel, machte sich in den 1970er Jahren ein anderer Blickwinkel in der Gesellschaft breit. Das Interesse an historischer Bausubstanz wuchs, ebenso wie ihre Wertschätzung und immer öfter gab es nun Widerstand gegen geplante Abrissprojekte.
Seit 1990 Denkmalschutz im Osten der Republik

Seit den 1990er Jahren wird aktiver Denkmalschutz auch in den neuen Bundesländern betrieben. Hier gibt es relativ viele Objekte, die in die Kategorie denkmalgeschützte Immobilien fallen, aber hier war beziehungsweise ist auch ein Instandhaltungsrückstau von nahezu 80 Jahren zu bewältigen. Ziel ist jeweils der Erhalt historischer Zusammenhänge in den Orten. Das heißt, das historisch gewachsene Erscheinungsbild soll möglichst gewahrt bleiben bzw. wiederhergestellt werden.

In Quedlingburg beispielsweise, hat sich nach 20 Jahren - trotz der Enge des historischen Stadtkerns - die Einwohnerzahl in der Altstadt in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt und der Leerstand konnte erheblich verringert werden. Die Stadt ist wieder lebenswert und lebendig geworden und zieht neue Bewohner an.

Wer jedoch aus Leidenschaft für den Erhalt historischer Bauten mit dem Gedanken spielt, beispielsweise eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung zu erwerben, sollte auf jeden Fall berücksichtigen, dass es sich hier um eine Immobilienanlage handelt, die sich eoft rst längerfristig rechnet.

Wohnimmobilien in Deutschland - attraktive renditestarke Anlage

Studie „Wohnen in Deutschland“ - 1. Teil

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland zeichnete sich in den vergangenen Jahren durch eine große Dynamik aus, wie die Studie „Wohnen in Deutschland - differenzierte Situation und Perspektiven“ der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord/LB belegt, erschienen im August 2014.

Infolge der Krise auf dem Wirtschafts- und Finanzmarkt, kam es 2009 und 2010 zu einem deutlichen Einbruch der Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Ab 2011 kehrte sich diese Entwicklung jedoch wieder um. Bereits 2013 reichten die Werte wieder an die der Top-Jahre 2006 und 2007 heran. Beispiel: 2012 wurden fast drei Dutzend Verkäufe von größeren Wohnbeständen ab 800 Wohneinheiten mit circa 190.000 Wohnungen registriert. 2013 waren es bereits 49 Verkäufe mit circa 300.000 Wohnungen.

Dabei wurde der Großteil dieser Wohnimmobilien in Deutschland von internationalen Investoren verkauft, die in der Krise unfreiwillig zu Bestandhaltern geworden waren. Die hiesigen Kommunen boten dagegen ihre Wohnungsbestände seit 2008 sehr viel seltener zum Verkauf angeboten. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage in vielen Gemeinden setzen sie lieber auf die Strategie, ihre Bestände zu vergrößern.

Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland ungebrochen

Insgesamt ist das Nachfrageniveau nach Wohnimmobilien in Deutschland weiterhin ungebrochen und wird zu 75 Prozent von institutionellen Investoren aus Deutschland getragen. Vielerorts hat die starke Nachfrage sogar zu einer Angebotsverknappung mit steigenden Preisen geführt. Diese Entwicklung wiederum führte zu einer Interessensverlagerung der Investoren von den A-Märkten zu den B- und teilweise sogar C-Märkten: 2014 war nur noch Berlin als A-Standort unter den Top Five zu finden, ein Jahr zuvor waren es noch drei A-Standorte - Berlin, Düsseldorf und München.

Für die weitere Zukunft wird insgesamt auch weiterhin eine gute Entwicklung für Wohnimmobilien in Deutschland erwartet. Doch der Peak scheint überschritten. Mega-Deals wie in den vergangenen Jahren sind zunehmend weniger geworden, während Diversifizierungen und Portfoliobereinigungen bei den Großinvestoren zunehmen.

Allgemeine Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Da die Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt jedoch nicht homogen ist, ist eine Unterteilung in drei Teilmärkte sonnvoll:

1. Zuzugsregionen: Märkte mit knappem Angebot an Wohnimmobilien und ständig steigenden Preisen/Mieten. Z.B. Metropolen und Universitätsstädte

2. Fortzugsregionen: Märkte mit zunehmenden Wohnungsleerbestand

3. stabile Regionen: Hier wird sich aller Voraussicht nach auch in Zukunft nicht viel verändern (diese Regionen wurden in der vorliegenden Studie nicht weiter berücksichtigt).

Allerdings scheint der Trend des ständigen Preisanstiegs in urbanen Regionen und Ballungsgebieten fürs erste vielerorts überschritten. Faktoren für die zunehmende Wohnungsknappheit und die steigenden Preise in diesen Regionen waren laut Studie der Deutschen Hypo u.a.: Zuwanderung von Bildungsmigranten und ausländischen Mitbürgern, Einkommenssteigerungen der Haushalte sowie eine langjährige rückläufige Fertigstellungsquote von neuen Wohnungen.

Der Preis- und Mietverfall in den Fortzugsregionen geht u.a. auf den anhaltenden demografischen Wandel sowie auf Standortnachteile zurück. Bereits heute können Wohnungseigentümer ihre Immobilie hier nur mit deutlichen Preisnachlässen verkaufen. Und auch von der Mehrnachfrage auf dem Wohnungsmarkt im Zuge der Eurokrise konnten diese Regionen nicht profitieren.

Wohnungsbestand in Deutschland - Status und Entwicklung

Grundsätzlich verfügt Deutschland, so die Studie, über einen qualitativ recht gut entwickelten Wohnungsbestand, der 2013 rund 48,4 Prozent des Gesamtanlagevermögens ausmachte. Tendenz zunehmend. Zum Vergleich: 2011 betrug der Bestand laut Statistischem Bundesamt rund 41,3 Millionen Wohnungen. Davon befanden sich 54 Prozent in Gebäuden, die mehr als zwei Wohnungen hatten (diese Wohnform zeigt die größten Zuwächse), 30 Prozent waren klassische Einfamilienhäuser und 16 Prozent befanden sich in kleinen Gebäuden mit zwei Wohnungen (eine Wohnform, die stetig weiter zurückgeht).

Der Wohnungsbestand in Deutschland verteilt sich auf folgende Eigentümergruppen: Den größten Anteil mit über 40 Prozent halten die Selbstnutzer. Die leichte Erhöhung der Quote bei Wohnimmobilien in Deutschland ist auf die Gruppe zurückzuführen.

Zusammen mit den privaten Kleinvermietern halten sie einen Anteil von knapp 80 Prozent des Wohnungsbestands in Deutschland. Gewerbliche Anbieter halten die restlichen 20,3 Prozent, wobei hier die privaten Wohnungsunternehmen die größte Gruppe unter den Bestandhalter sind. Vergleicht man die Wohneigentumsquote in Deutschland mit der des europäischen Auslands, so liegt Deutschland allerdings immer noch deutlich unter dem europäischen Mittelwert von rund 60 Prozent.

Regionale Entwicklung ist sehr unterschiedlich

Wobei auch die regionale Entwicklung bundesweit stark divergiert: Die zehn Landkreise mit der höchsten Eigentumsquote sind allesamt in den alten Bundesländern zu finden, während die zehn Landkreise mit den niedrigsten Eigentumsquoten samt und sonders in den neuen Bundesländern liegen.

Die Gründe für die insgesamt leicht steigende Tendenz für mehr Wohneigentum in Deutschland liegen u.a. in den gestiegenen Haushaltseinkommen, der guten privaten Konsumentwicklung sowie in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Risiken, die diesen Trend stoppen könnten, schlummern allerdings in der sehr uneinheitlichen Entwicklung der europäischen Volkswirtschaften und in der teilweise zögerlichen Kreditvergabe der nationalen Banken.

Begehrt und zeitlos modern - denkmalgeschützte Immobilien im Bauhaus-Stil

Der Bauhaus-Stil als Ikone der Moderne

Bis heute gilt der Bauhaus-Stil als Ikone der Moderne in den Bereichen Architektur, Kunst und Design. Seine Rationalität und Funktionalität sorgten Anfang des 20. Jahrhunderts für eine wahre Revolution.

Statt ornamentale Verspieltheit war nun eine „neue Sachlichkeit“ angesagt, die bis heute Maßstäbe setzt.

Viele Bauten gelten auch heute noch als bahnbrechende und wegweisende Meisterwerke. Daher sind denkmalgeschützte Immobilien im Bauhaus-Stil für Investoren, Anleger oder Selbstnutzer beliebte Objekte, wenn es um Häuser oder Eigentumswohnungen als lukrative Kapitalanlage oder Altersvorsorge geht.

Geschichte der Bauhaus-Bewegung

1919 gründete der Berliner Architekt Walter Gropius die damals modernste, aber auch umstrittenste Kunsthochschule seiner Zeit - das Staatliche Bauhaus in Weimar, die später nach Dessau umzog. Ziel war die Erschaffung einer neuen Wirklichkeit. Es galt Bauwerke der Zukunft für einen neuen Menschen zu entwickeln. Prägend für den pragmatischen und puristischen Stil jener Zeit waren die gewaltigen technischen, sozialen und wissenschaftlichen Veränderungen. Aber auch die schrecklichen  Erfahrungen des ersten Weltkriegs ließen ausschweifenden Prunk oder verspielte Romantik als unangemessen erscheinen.

Der berühmte Bauhaus-Stil bezeichnete dabei aber weniger einen einheitlichen Bau- bzw. Design-Stil, als vielmehr eine spezifische Form des gleichberechtigten Zusammenwirkens verschiedenster Gewerke und Künste. Konzept und Name der Bauhaus-Bewegung waren abgeleitet von den mittelalterlichen Bauhütten, in denen Handwerker und Künstler gemeinsam an der Erstehung neuer Kathedralen  arbeiteten. Diese durch die Industrialisierung verlorene Einheit zwischen Kunst und handwerklichen Techniken sollten in Weimar wiederbelebt werden.

Mit dem Bauhaus sind die Namen vieler Künstler verbunden, zum Beispiel die Maler Paul Klee und Wassily Kandinsky oder die Architekten Mies van der Rohe oder Le Corbusier. Es gab in Weimar und Dessau keine Professoren oder Studenten, sondern Meister und Jungmeister sowie Gesellen und Lehrlinge. Bevor die Schüler selbst entwerfen durften, machten sie eine Vorlehre in den Bauhauswerkstätten. Dort lernten sie alles Wissenswerte über Farb- und Formlehre sowie über Materialien und Produktionsweisen. Eine Werkstatt wurde jeweils von einem Künstler geleitet, dem gleichberechtigt ein Handwerker zur Seite stand.

Als das Bauhaus nach der Machtergreifung der Nationalsozialisten 1933 geschlossen wurde, emigrierten viele Bauhaus-Lehrer und -Schüler ins Ausland, die meisten davon in die USA. Diese Entwicklung trug in den Folgejahren dazu bei, dass sich die Bauhaus-Idee in kurzer Zeit weltweit verbreitete. Und auch heute noch gilt der postmoderne sachliche Stil vielen Architekten als Vorbild und Inspirationsquelle.

Merkmale des Bauhaus-Stils

Die Merkmale des Bauhaus-Stils sind klare geometrische und kubische Formen. „Form follows function“ und „Weniger ist mehr“ sind zwei der berühmtesten Leitsätze der Bauhaus-Schule. Die Kunst um der Kunst willen, gehörte nun der Vergangenheit an. „Volksbedarf statt Luxusbedarf“ hieß die Devise der umfassenden gestalterischen Revolution. Die Lebensqualität einer breiten Schicht sollte verbessert werden. Soziale Triebfeder war dabei u.a. die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum für die steigende Zahl der Industriearbeiter in den rasch wachsenden Städten.

Die Bauhaus-Anhänger setzten bei ihren Wohn-Utopien auf die neu entwickelten industriellen Produktionsmöglichkeiten und Materialien. Klare Formen ohne überflüssige Schnörkel bestimmten das Design. Rationelle Baumethoden und neue -materialien standen im Vordergrund des „Neuen Wohnens“, beispielsweise Leichtbeton- und Trockenbau, Stahl und Glas oder die Skelett- und Modulbauweise. Zum ästhetischen Prinzip der Bauhaus-Klassiker, die bis heute als Vorbild gelten, gehörten offene, Licht durchflutete Raumkonzepte und Formstrenge nach innen und außen, was sie bei denkmalgeschützten Immobilien - Eigentumswohnungen oder Häuser - zu begehrten Objekten für die Anhänger eines modernen Baustils macht.