Kapitalanlage Immobilien – Wo sich Immobilien als Wertanlage lohnen, hängt von der Region ab

In Deutschland – in der Vergangenheit lange Zeit ein Land der Mieter – ist seit einiger Zeit ein verstärkter Trend zum Kauf von Wohneigentum zu beobachten.

Während in Spanien rund 80 Prozent und in Großbritannien rund 70 Prozent der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden wohnen, sind es in Deutschland nur etwas über 40 Prozent. Doch seit der Wirtschafts- und Finanzkrise kommt Bewegung in den Markt. Immer mehr Menschen entdecken Wohnimmobilien wieder als bevorzugte Anlageform.

Nach Aussagen des Statistischen Bundesamts ist Deutschland derzeit „das einzige Land in Europa mit einem florierenden Immobilienmarkt“. Denn auf dem Markt hat es nur wenige Verwerfungen in der Krise gegeben. Experten, wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), führen dies nicht zuletzt auf die hohe Mietquote in Deutschland zurück. Die Haushalte waren trotz teilweiser Bonitätsschwächen nicht auf Kredite angewiesen, um Wohneigentum zu schaffen und zu sichern, was das Finanzsystem vor einer Belastung mit weiteren Risiken bewahrte.

Die Gründe für Anleger vermehrt auf Immobilien als Kapitalanlage zu setzen, zum Beispiel auf den Kauf einer Eigentumswohnung, liegen auf der Hand: Die Verunsicherung als Folge der Krise steckt vielen noch in den Knochen, Zinsprodukte werfen derzeit nur geringe Renditen ab. Die Sparzinsen sind extrem niedrig, die Wohnungsbaudarlehen dagegen überaus günstig. Diese Faktoren, kombiniert mit einer günstigen Wirtschaftslage, die nach langen Jahren der Stagnation auch wieder Lohn- und Gehaltssteigerungen gebracht hat sowie vielerorts steigenden Mieten, festigen den Trend der Kapitalanlage Immobilien auf dem deutschen Markt. Allerdings sollten dabei unbedingt die regionalen Marktunterschiede berücksichtigt und in die Entscheidung beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eingebunden werden. Denn nicht in allen Regionen gilt Kaufen statt Mieten als gleich lohnenswert, wie eine Analyse des IW zeigt, die sich speziell mit den Veränderungen in den letzten vier Jahren (2009 – 2013) beschäftigt.

Insgesamt wurden von den Forschern des IW 402 Landkreise in Deutschland untersucht. Dabei stellte sich heraus, dass es 2013 vor allem Objekte in Brandenburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie Thüringen waren, bei denen sich der Erwerb von Wohneigentum aufgrund der günstigen Preise als die bessere Strategie erwies. Das betrifft den Kauf einer Eigentumswohnung, die Kapitalanlage Immobilien ebenso wie attraktive Hausobjekte. Während in Bayern und Hamburg eindeutig das Mieten die attraktivere Alternative war, da die Immobilienpreise dort exorbitant angezogen haben – sowohl für den Kauf einer Eigentumswohnung als auch für Ein- und Mehrfamilienhäuser. In allen anderen Regionen halten sich die Vorteile von Mieten oder Kaufen weitestgehend die Waage. Während im Osten Deutschlands mittlerweile fast jeder Landkreis interessante Anlageobjekte zu günstigen Preisen bietet, gewinnt aber auch im Westen Deutschlands der Erwerb von Wohneigentum zunehmend an Bedeutung – wenn man einmal von der speziellen Situation in manchen Großstädten und dort besonders in angesagten Szenevierteln absieht.

Experten rechnen auch für die Zukunft mit einer langsam, aber kontinuierlich steigenden Wohneigentumsquote auf dem deutschen Immobilienmarkt. Diese lag im Jahr 2010 laut IW bei 45,7 Prozent, 2008 dagegen noch bei 43,2 Prozent. Dabei ist interessant, dass nicht nur die Zahl der Anleger, sondern auch der Selbstnutzer steigt. Letztere suchen in der Regel nach deutlich größeren Immobilien als Mieter und bevorzugen eindeutig den Erwerb eines Einfamilienhauses, statt den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Kein Ende beim Aufwärtstrend für Immobilienpreise

Nach einer kleinen Pause setzt sich der Aufschwung der Kaufpreise für Immobilien fort. Am stärksten erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen, sie verteuerten sich im Juli gegenüber dem Vormonat um 1,43 Prozent. Der Europace Hauspreis-Gesamtindex zieht dagegen nur um 0,70 Prozent an und erreicht mit 113,21 Zählerpunkten ein Allzeithoch.

Auf das ganze Jahr betrachtet stiegen die tatsächlichen Kaufpreise für Wohnraum im Bundesgebiet um 5,79 Prozent. Bestandsimmobilien weisen mit 6,67 Prozent die größte Verteuerung im Vergleich zum Vorjahr auf. Es folgen Eigentumswohnungen mit 5,46 Prozent und neue Ein- und Zweifamilienhäuser mit 5,34 Prozent.

Die Preisentwicklung wird von verschiedenen Faktor beeinflusst. Dazu zählen die anhaltende Euro-Krise sowie der Ausgang der aktuellen Europäischen Gespräche bezüglich der weiteren Entwicklung in Griechenland. Auch die Diskussion um die Deckelung der Neuvertragsmieten, die Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern und die Höhe der Baukosten wirken sich aus. Fachleute prognostizieren ein weiterhin moderates Wachstum der Kaufpreise für Immobilien. Allerdings sehen diese Fachleute auch bereits die ersten Anzeichen für eine Stagnation.

Wohnimmobilien in Deutschland - auch 2015 weiterhin begehrte Investitionsobjekte

96 Prozent der Befragten schätzen den Standort Deutschland

auch im kommenden Jahr als „attraktiv“ beziehungsweise „sehr attraktiv“  für Ihre Immobilien-Investments ein. Wobei 51 Prozent (Vorjahr: 48 Prozent) der Investoren ihren Fokus auch weiterhin auf Wohnimmobilien ausgerichtet haben.

Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Preise für Wohnungen - ob gemietet oder gekauft - im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immernoch sehr günstig sind - auch wenn für 2015 wieder ein weiterer Preisanstieg erwartet wird. Was den Bestand angeht, rücken künftig vermehrt auch Wohnimmobilien in B- und C-Lagen, beispielsweise in Orten wie Leipzig oder Dresden, Flensburg oder Itzehoe, vermehrt in den Blickfang.

Berlin und Hamburg sind weiterhin die Lieblingsorte für Investoren

Besonders ausländische Investoren erwarten sich hier interessante Renditen für Wohnimmobilien, allen voran Anleger aus China, die 2015 vermehrt auf den deutschen Markt drängen werden. Dabei sind 72 Prozent der befragten Investoren überzeugt, dass „Wohnhochhäusern in deutschen Großstädten zukünftig wieder eine größere Rolle“ zukommen wird. Dass die Mietpreisbremse dabei eine negative Wirkung auf die Renditen haben könnte, erwarten nur 37 Prozent.

Klarer Favorit als begehrter Investitionsstandort für Wohnimmobilien bleibt auch künftig Berlin mit 21 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 14 Prozent, Düsseldorf, Köln und München mit jeweils 13 Prozent, Frankfurt a.M. mit 12 Prozent und Stuttgart mit 11 Prozent.

Private Immobilienkäufer profitieren weiterhin von niedrigen Zinsen -

Im Trend liegen langfristige Zinsbindungen

Für private Käufer von Eigentumswohnungen, so Experten, haben die vermehrten Aktivitäten der großen Investoren keine negativen Auswirkungen auf die Preise von individuellen und kleineren Objekten, da Großinvestoren an Immobilien-Großbeständen und ganzen Siedlungsarealen, besonders aus den 1950er und 1960er Jahren, interessiert sind und diese aufkaufen.

Insgesamt profitieren Käufer und Anleger auch 2015 weiterhin von den extrem niedrigen Bauzinsen. Verträge mit zehn- oder zwölfjähriger Zinsbindung sorgen hier zusätzlich für langfristige Investitionssicherheit. Experten sprechen sogar die Empfehlung aus, Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren anzustreben. Außerdem entscheiden sich immer mehr private Immobilienkäufer von Beginn an für hohe Tilgungsraten, denn die beschleunigte Rückzahlung wirkt sich positiv auf die Gesamtinvestitionen aus.

Klar ist auch, dass steigende Preise erwartet werden. Es gibt mehr Kapital als Investitionsmöglichkeiten. Wer in Wohnimmobilien investieren möchte, sollte sich am Markt gut umsehen.

 

Wohneigentum in Deutschland - Mieten versus Kaufen

Der Kauf von Wohneigentum in Deutschland, ob Eigentumswohnungen oder Häuser, ob denkmalgeschützte Immobilien oder Neubau - wird immer beliebter.

Besonders bei Selbstnutzern von Wohnimmobilien, wie eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln belegt. Ein wichtiger Grund dafür sind die derzeit nach wie vor historisch günstigen Zinsen, aber auch vorteilhafte Besteuerungsmodelle des Staates. Für viele Familien geht ein langer Traum in Erfüllung, sofern die richtige Immobilie gefunden wird.

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