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Durch Wartung, die im Allgemeinen in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt wird, soll die Betriebssicherheit von Anlagen und Einrichtungen aufrechterhalten werden. Dazu gehören das Überprüfen, Einstellen, Reinigen der Anlage sowie das Austauschen kleinerer Verschleißteile.
Durch Abschluss eines Wartungsvertrages können diese Leistungen gegen ein pauschales Wartungsentgelt eingekauft werden. Bei maschinellen oder elektronischen Anlagen verkürzt sich die Mängelbeseitigungsfrist auf zwei Jahre, wenn VOB/B 2002 vereinbart ist und ein Wartungsvertrag nicht abgeschlossen wird. (Mit Wartungsvertrag beträgt sie vier Jahre.)
AbstandAbstand
Kennzeichen jeder Marktwirtschaft ist der Wettbewerb. Man kann die Marktwirtschaft auch als Wettbewerbswirtschaft bezeichnen. Der freie Wettbewerb muss nach zwei Seiten hin gesichert werden:
- Damit Wettbewerb funktioniert, muss sichergestellt werden, dass es weder Zugangsbarrieren auf der Anbieter- wie auf den Nachfrageseite gibt. Außerdem muss verhindert werden, dass durch wettbewerbsbeschränkende Absprachen (Kartelle) die Funktion des Wettbewerbs außer Kraft gesetzt wird. Die Sicherung des Wettbewerbs auf dieser Seite obliegt dem Bundeskartellamt.
- Der Wettbewerb kann aber auch durch Verhaltensweisen außer Kraft gesetzt werden, die unlauter sind. Durch Irreführungen und Handlungen, die Mitbewerber in eine sachlich nicht gerechtfertigte Nachteilsposition am Markt versetzen. Hiergegen schützt in Deutschland das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb.
Die Grundidee des Wettbewerbs besteht in der Erkenntnis, dass sich durch freies Anbieten und Nachfragen am Markt für Waren und Leistungen Preise herausbilden, die zu einem optimalen Versorgungsniveau der Marktteilnehmer in einer Volkswirtschaft führen.
Ob der Wettbewerb zu den erwarteten Allokationsergebnissen führt, hängt aber vom Grad der Markttransparenz ab. Sie ist von Marktgut zu Marktgut unterschiedlich. Je schwerer miteinander konkurrierende Güter vergleichbar sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass durch Wettbewerb das angestrebte Optimum nicht erreicht wird. Jede andere Lösung, die auf die Wirkungen des Marktes verzichtet, wäre aber eine schlechtere Lösung.
Der Immobilienmarkt ist ein typischer Markt heterogener Güter. Jede Immobilie ist allein schon durch ihre fest gefügte Lage ein besonderes unverwechselbares Marktgut.
Hinzu kommt, dass der Markt nur in einem beschränkten Umfang organisierbar ist, so dass die unterschiedlichsten Wettbewerbskräfte wirksam werden. Vom professionell aufbereiteten Angebot eines Maklers über Bauträger mit eigener Vertriebsorganisation und institutionalisierte Anbieter bis hin zum privaten Einmalanbieter reichen die Mitbewerber. Sie agieren, ausgestattet mit den unterschiedlichsten Wettbewerbsfähigkeiten und Marketingstrategien im Marktszenarium der Immobilienwirtschaft.
Während der Markt für Bauträgerobjekte auf einer vom Bauträger kalkulierten Preisbasis auf der Angebotsseite beruht, bestimmen bei Bestandsimmobilien letztlich die Nachfrager den Preis, zu dem ein Vertrag zum Abschluss kommt.
Immerhin ist der Immobilienmarkt ein Musterbeispiel für das Funktionieren des Marktes, wenn der Wettbewerb als „Entdeckungsverfahren“ (Wirtschaftsnobelpreisträger August Friedrich v. Hayek) verstanden wird. Es geht um das zielorientierte Entdecken des richtigen Objektes und des richtigen Käufers, das den konventionellen Immobilienmarkt mehr als andere Märkte auszeichnet.
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Wohnung ist ein wirtschaftliches Gut, das das menschliche Bedürfnis eines „Daches über dem Kopf“ befriedigt. Es genügt darüber hinaus kulturellen, gesundheitlichen, sozialen und technischen Ansprüchen der Wohnungsnutzer. Teilweise sind Wohnungsstandards durch den Gesetzgeber (Bauordnungsrecht) vorgegeben, teilweise entsprechen sie einer Übereinkunft von Fachleuten, die sie definieren.
So ist nach DIN 283 Blatt 1 unter einer Wohnung die Summe aller Räume zu verstehen, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Darunter muss sich eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit befinden. Nach den Landesbauordnungen muss außerdem jede Wohnung von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus, einem Flur oder Vorraum haben. Jede Wohnung, die heute gebaut wird, muss über ein WC und ein Bad mit Badewanne oder Dusche verfügen.
Von den Größenverhältnissen her betrachtet, wurde in der früheren Statistik zwischen Klein- Mittel- und Großwohnungen unterschieden (klein: bis 65 Quadratmeter Wohnfläche, mittel: zwischen 65 Quadratmeter und 90 Quadratmeter, groß: über 90 Quadratmeter).
Eine Sondergröße bildeten die „Kleinstwohnungen“ bis 45 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Größeneinteilung ist überholt. Als repräsentative Normgröße, die die Gesamtheit des marktwirksamen Mietwohnungsbestandes repräsentiert, gilt nach dem RDM-Preisspiegel (seit 2005 IVD-Preisspiegel) die 70 Quadratmeter Wohnung. (siehe Normobjekt) Steuerrechtlich muss eine Wohnung 23 Quadratmeter nutzbarer Fläche umfassen, um als Wohnung anerkannt zu werden.
In der Vergangenheit gab es Überlegungen, die Wohnung zu einem „meritorischen Gut“ zu erklären. Das bedeutet, dass von der Befriedigung eines subjektiven Wohnbedürfnisses abstrahiert wird – das im Einzelfall sehr niedrig angesiedelt sein kann. Es kommt vielmehr auf einen definierten objektiven Wohnbedarf an, der im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung ein bestimmtes Wohnkonsumniveau vorschreibt. Insoweit besteht ein Verpflichtungsanspruch an die Haushalte hinsichtlich ihrer nachgefragten Wohnnutzung. So darf eine Überbelegung der Wohnung etwa durch übermäßige Untervermietung nicht stattfinden.
Die Wohnung wurde in der Vergangenheit auch als „Sozialgut“ definiert, wobei allerdings der Sinn verschwommen bleibt. Soweit die Wohnung einem Haushalt als sozialer Einheit zur Daseinsverwirklichung dient, ist dagegen nichts einzuwenden. Sofern aber damit der Gedanke verbunden wird, die Wohnnutzung sei von wirtschaftlichen Interessenlagen abzukoppeln und damit auch generell unterhalb kostendeckender Marktpreise zur Verfügung zu stellen, kann dies nur vorübergehend und in Ausnahmezeiten (etwa der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg) gelten. Die Konsequenz der aus einer solchen Haltung heraus praktizierten Wohnungspolitik zeigte sich offen im Schicksal des Wohnungsbestandes der früheren DDR. Während die Wohnung im vorindustriellen Zeitalter gleichzeitig Produktionsstätte war, fand im Zuge der industriellen Revolution eine Trennung von Wohnen und Arbeiten statt. Dies führte im weiteren Verlauf auch städteplanerisch zu einer funktionalen Trennung in Wohn- und Gewerbegebieten. Dies wurde vor allem durch die „Charta von Athen“ (1933) als Zielvorstellung proklamiert. Heute gehen die städtebaulichen Konzepte umgekehrte Wege. Es geht zur Vermeidung bzw. Verringerung von Verkehrswegen im Interesse der Umwelt um Mischung der Funktionen. Die künftige Entwicklung wird im Rahmen der „Neuen Ökonomie“ dadurch geprägt sein, dass die strenge Unterscheidung zwischen Wohnen und Arbeiten erheblich relativiert wird. Bestandteil künftiger Wohnungen wird zunehmend ein privat und geschäftlich zu nutzender virtueller Kommunikationsraum als Verbindungsstelle nach außen sein.
Die demographische Entwicklung führt sukzessive zu einer weiteren Änderung der Wohnbedürfnisse. Der Anteil der alten Bevölkerung steigt ständig. Hinter dem Schlagwort „altersgerechte Wohnungen“ verbergen sich mittlerweile viele Initiativen. Zum einen geht es darum, Wohnungsbestände an die neuen Anforderungen an altengerechtes Wohnen anzupassen. Zum anderen ist bei der Planung neuer Wohnanlagen darauf zu achten, dass sie auf Dauer eine gute Durchmischung von Haushalten verschiedener Altersgruppen ermöglichen und damit Segregationserscheinungen entgegenwirken.
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Wohnungseigentümer ist der Eigentümer, der als Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Der eingetragene Eigentümer ist Träger aller Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Da die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum gelten, ist auch der Eigentümer eines Teileigentums als Wohnungseigentümer zu bezeichnen.
Der Erwerber eines Wohnungseigentums, der den Kaufvertrag unterschrieben hat und noch nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist, für den aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genommen hat, wird als „werdender Wohnungseigentümer“ dann bezeichnet, wenn außer dem Bauträger oder dem Veräußerer noch kein weiterer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall hat auch der werdende Wohnungseigentümer alle Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Er ist Mitglied der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“.
Mit der Eintragung des zweiten Eigentümers entsteht die rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch in diesem Fall behalten allerdings die bisherigen werdenden Wohnungseigentümer ihre vollen Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies gilt selbst dann, wenn – aus welchen Gründen auch immer – sich ihre Eintragung in das Grundbuch noch über einen längeren Zeitraum, möglicherweise auch über mehrere Jahre hinziehen sollte.
Wer dagegen als Erwerber in eine rechtlich in Vollzug gesetzte, also in eine aus mindestens zwei in das Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, erwirbt die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers – anders als der werdende Wohnungseigentümer – erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch dann, wenn für ihn nach Abschluss des Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und er die Wohnung bereits in Besitz genommen hat.
Als faktischer Wohnungseigentümer ist der noch nicht eingetragene Eigentümer nur gegenüber dem Veräußerer aus dem Kaufvertrag verpflichtet, der ihn allerdings als Vertreter bevollmächtigen kann, an der Wohnungseigentümer-Versamlung teilzunehmen und für den noch eingetragenen Veräußerer das Stimmrecht auszuüben. Die Zulässigkeit einer solchen Vertretung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass keine Vertretungsbeschränkung vereinbart ist. Eine Zahlungspflicht des faktischen Eigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aber nicht.
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Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches können an den wesentlichen Bestandteilen einer Sache keine besonderen Rechte eingeräumt werden (§ 93 BGB). Da Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zählen, kann folglich an einzelnen Wohnungen oder Räumen in dem Gebäude auch kein selbstständiges Eigentum gebildet werden (§ 94 BGB).
Da es nach dem Zweiten Weltkrieg darum ging, möglichst schnell Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu schaffen und Kapital für den Wohnungsneubau zu mobilisieren, wurden deshalb bereits im Jahre 1951 die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um die Bildung von Einzeleigentum an Wohnungen und anderen Räumen und damit gleichzeitig eine breite Eigentumsbildung zu ermöglichen. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, vom 15.03.1951 wurde der gesetzliche Grundstein für das „Eigenheim auf der Etage“ gelegt.
Als Rahmengesetz regelt dieses Gesetz neben den eigentumsrechtlichen Grundlagen unter anderem die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die gemeinschaftliche Verwaltung durch Wohnungseigentümer, Verwalter und Verwaltungsbeirat, die Instandhaltung und Instandsetzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Abrechnungs-, Rechnungslegungs- und Zahlungspflichten. Die weiteren Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie aus dem mit dem Verwalter zu schließenden Verwaltungsvertrag. Soweit sich im Übrigen aus diesen Bestimmungen keine Regelungen ergeben, gelten die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Inzwischen sind nach diesen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes mehr als fünf Millionen Wohnungen in der Rechtsform des Wohnungseigentums entstanden, die etwa zur einen Hälfte von ihren Eigentümern selbst genutzt beziehungsweise. zur anderen Hälfte vermietet sind.
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Wohnwertverbesserungen gehören zu den Modernisierungsmaßnahmen, die einen Vermieter zur Mieterhöhung bei Modernisierung berechtigen. Unter Wohnwertverbesserungen versteht man Maßnahmen, die die Mieträume oder das Wohnumfeld außerhalb der Wohnung selbst verbessern.
Beispiele:
- Einbau von Isolierglasfenstern
an Stelle Einfachverglasung
- Einbau einer Zentralheizung statt Einzelöfen
- Einbau neuer Bäder und Toiletten
- Wärmedämmung von Außenmauern
- Befestigung des Hofes
- Anschluss an Breitbandkabelnetz
- Einrichtung neuer Kfz-Stellplätze
Nicht als Wohnwertverbesserungen werden von den Gerichten anerkannt:
- Neue Hauseingangstür
- Einbau einer Zentralheizung
statt einer Gasetagenheizung
- Erneuerung von Fliesen
- jegliche Erhaltungsmaßnahmen
(Instandhaltung und -setzung)
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