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Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen „Preis“ (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.
Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.
Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.
Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.
AbstandAbstand
Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden.
Dazu zählt man:
* Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
* Streichen von Fußböden bzw. Reinigen von Teppichböden
* Lackieren von Heizkörpern und -rohren
* Streichen von Holzfenstern und Außentüren jeweils von innen
* Reparatur kleiner Putz- und Holzschäden
Nicht dazu gehören z.B.:
* Austausch des vom Vermieter verlegten durch normalen Gebrauch abgenutzten Teppichbodens
* Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens
* Streichen von Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen
* Streichen der Fenster von außen
Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Durchführung und Kostentragung dürfen jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, sollten im Mietvertrag vereinbart werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre sowie Nebenräume alle 7 Jahre.
Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Grenzen gesetzt. So darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Mieter - unabhängig vom Zustand der Räume - bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen muss. Enthält der gleiche Mietvertrag unterschiedliche Klauseln, nach denen der Mieter einerseits regelmäßig Schönheitsreparaturen durchführen muss, aber zusätzlich bei Auszug eine Endrenovierung durchzuführen hat, sind beide Klauseln unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.5.2003). Auch im Rahmen von isolierten Endrenovierungsklauseln, bei denen der Vertrag ansonsten nichts zu den Schönheitsreparaturen regelt, darf keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Zeitabstand zur letzten Renovierung verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).
Der BGH hat in einem weiteren Urteil vom 6.4.2005 (XII ZR 308/02) die Unwirksamkeit einer Kombination zweier unterschiedlicher Renovierungsklauseln in einem Formularmietvertrag über Wohnraum auch auf Gewerberaummietverträge erstreckt. Leitsatz: „Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.“
Der BGH (VIII ZR 361/03) hat ferner eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge (dem bekannten Fristenplan) durchzuführen hatte. Grund: Hier war ein starrer Fristenplan vereinbart worden, bei dem die Renovierung unabhängig vom Wohnungszustand immer nach Fristablauf erfolgen musste. Wirksam wäre die Klausel gewesen, wenn der Vermieter statt „mindestens“ die Ausdrücke „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ verwendet hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 77/03, VIII ZR 230/03).
Üblich und wirksam sind so genannte Prozentual-Klauseln bzw. Abgeltungs-Klauseln, nach denen der Mieter bei Auszug vor Ablauf der im Fristenplan genannten Zeiträume einen bestimmten Prozentsatz der für die Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten trägt. Diese richten sich nach dem Kostenvoranschlag einer Fachfirma. Die Klauseln müssen allerdings vorschreiben, dass die Beteiligungsquote des Mieters nicht nur von Zeitablauf bzw. Mietdauer, sondern auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 52/06, Urteil vom 18. Oktober 2006). Zusätzlich müssen die Vertragsklauseln nach dem Bundesgerichtshof so formuliert werden, dass auch Nichtjuristen sie noch verstehen (Az. VIII ZR 143/06, Urteil vom 26.9.2007).
Weitere Beispiele für unwirksame vertragliche Regelungen:
- Renovierung allein „nach Bedarf“
- Durchführung von Schönheitsreparaturen nur durch Fachbetrieb
- Renovierung immer alle zwei Jahre
- Renovierung bei Ein- und Auszug.
- Entfernung aller Tapeten bei Auszug unabhängig vom Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung
- Wohnung muss unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung bei Auszug „weiß gestrichen“ sein (handschriftlicher Vertragszusatz).
- Mieter muss im Rahmen der Schönheitsreparaturen Wände und Decken „weißen“ (gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam).
- Außenanstrich von Fenstern und Türen erforderlich (Folge: gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung im Mietvertrag unwirksam).
Einige Gerichte sehen ferner die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf Lackierarbeiten an Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn hierbei nicht zusätzlich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Argumentiert wird damit, dass es üblicherweise kaum erforderlich sein kann, einen Heizkörper im Bad alle drei Jahre neu zu lackieren. Derartige Lackierarbeiten können also nur gefordert werden, wenn sie tatsächlich vom Zustand der Bauteile her angezeigt sind (vgl. Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96).
In einem extremen Fall sprach der BGH einem Vermieter einen Kostenvorschuss von mehreren Tausend Euro für Schönheitsreparaturen zu. Der Mietvertrag hatte nur allgemein festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Das hatte dieser jedoch trotz Aufforderung unterlassen – 47 Jahre lang (BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04). Der Fall ist jedoch derart extrem gelagert, dass das Urteil nicht unbedingt auf andere Fälle übertragbar sein dürfte.
Dass eine mietvertragliche Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist, rechtfertigt nach dem Bundesgerichtshof keine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Miete hinaus. Eine entsprechende Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben (BGH, Urt. v. 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07 und Urt. v. 11.2.2009, Az. VIII ZR 118/07). br>
Die Beurteilung des Wohnungszustandes erfolgt im Streitfall durch Sachverständige und kann sehr unterschiedlich ausfallen. Die Mietrechtsreform 2001 hat hinsichtlich der Schönheitsreparaturen für keine klarstellenden Regelungen gesorgt, so dass es hier weitgehend beim „Richterrecht“ verbleibt.
Im Mai 2009 entschied der BGH, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben kann, wenn er im guten Glauben an die Wirksamkeit einer in Wahrheit unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. In solchen Fällen geht der BGH von einer rechtsgrundlos erfolgten Leistung aus (Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07)
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachbetrieb kann im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Auch Klauseln, die dies lediglich nahelegen („der Mieter hat die Schönheitsreparaturen ... durchführen zu lassen“) sind unwirksam (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az VIII ZR 294/09). Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten auch selbst auszuführen.
Bei Mietvertragsende kann der Vermieter nur noch sechs Monate lang (ab Rückgabe der Wohnung) die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen Ersatz der entsprechenden Kosten wegen unterlassener Renovierung fordern. Danach tritt Verjährung ein (BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az. VIII ZR 123/05).
AbstandAbstand
Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung. Wer schwarz baut, riskiert im schlimmsten Fall den Abriss. Ansonsten kann die Baubehörde Bußgelder verhängen oder die Baustelle stilllegen.
Der Nachbar hat keinen Anspruch auf ein Eingreifen der Behörde. Ob Maßnahmen eingeleitet werden, ist eine Ermessensentscheidung. Auch auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art.14) kann sich der Grundstücksnachbar des Schwarzbaues nicht berufen, da in der Regel sein eigenes Grundstück nicht unmittelbar betroffen ist.
Anders sieht es jedoch aus, wenn so genannte nachbarschützende Vorschriften verletzt worden sind. Dabei kann es sich z.B. um Regelungen der Landesbauordnungen über Abstandsflächen bei Grenzbebauung handeln. Ignoriert der Bauherr ohne Genehmigung der Baubehörde derartige Vorschriften, kann der Nachbar nach § 1004 BGB in Verbindung mit den jeweiligen baurechtlichen Regelungen vor dem Zivilgericht den Rückbau oder die Beseitigung des Bauwerks fordern (Oberlandesgericht München, Az. 25 U 6426/91).
AbstandAbstand
Solaranlagen nutzen die Sonnenstrahlen hauptsächlichen zur Gewinnung von Wärme oder mit Hilfe der Fotovoltaik zur Stromerzeugung. Die Solaranlage besteht aus Sonnenkollektoren und einem Wärmespeicher die über Rohrleitungen hydraulisch mit einander verbunden sind. Praktische Bedeutung hat die Solaranlage vor allem im Sommer zu Erwärmung des Brauchwassers. Je nach geographischem Raum ergibt sich ein unterschiedliches Strahlungsangebot der Sonne. In Deutschland liegt es im Schnitt pro Tag zwischen 860 (Norddeutschland) und 1100 kWh pro Quadratmeter (Süddeutschland).
Zum Vergleich: Sahara 2500 KWh/Quadratmeter.
AbstandAbstand
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums.
Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum beziehungsweise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).
Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Bestandteile, die dem Sondereigentum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/Plattenbeläge und innenseitig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verkleidungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tragende) Balkonplatte und deren Isolierungsschicht sowie die Balkonbrüstung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ebenso zählen auch nachträglich angebrachten Balkontrennwände oder -verglasungen zum gemeinschaftlichen Eigentum.
Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Sondereigentum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die Instandhaltung und die -setzung und somit auch für die Kostenverteilung von Bedeutung. So hat jeder Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und -setzung der im Sondereigentum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die Instandhaltung und -setzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Wohnungseigentümer, die deshalb auch die Kosten anteilig zu tragen hat. Allerdings können die Wohnungseigentümer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.
Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen beziehungsweise entsprechender Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels.
Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.
AbstandAbstand
Der Soziale Wohnungsbau stellt ein besonderes Segment der Wohnungswirtschaft dar, bei dem der Staat zusätzliche öffentliche Mittel gewährt. Während des zeitlichen Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes, das mit Wirkung vom 1. Januar 2002 (bzw. – optional 1. Januar 2003) durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst wurde, war es das Ziel, die Versorgung breiter Schichten des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen sicherzustellen. Um öffentliche Mittel bewilligt zu bekommen, mussten bestimmte gesetzlich definierte Standards eingehalten werden.
Bestimmte Wohnflächengrenzen durften nicht überschritten werden und die Mietbelastung durfte nicht über die Bewilligungsmiete hinausgehen. Für die damals geförderten Wohnungen gilt auch noch heute, dass sie nur Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein überlassen werden dürfen. Mieterhöhungen bei solchen Wohnungen (durch einseitige Mieterhöhungserklärung) sind nach wie vor durch die Kostenmiete beschränkt. Altes Recht wirkt hier fort. Die Einhaltung der Vorschriften wird überwacht. Einen Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung gibt es nicht. Makler dürfen bei Vermittlung von Sozialwohnungen vom Mieter keine Provision fordern, wohl aber vom Vermieter.
Die Berechtigung zum Bezug einer Sozialbauwohnung, die im 1. Förderweg gefördert wurde, ist davon abhängig, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (Alleinstehende 11.760 Euro, 2 Personenhaushalt 17.077 Euro und jede weitere Person 4.090 Euro.
Beim 2. Förderweg ist eine Überschreitung dieser Einkommensgrenzen bis 60% zulässig. Auch die Höchstwohnflächen dürfen um 20% überschritten werden. Der 2. Förderweg spielt heute keine Rolle mehr.
Der 3. Förderweg bestand in einer vereinbarten Förderung. Vereinbart wurden Art und Umfang der finanziellen Förderung, Zweckbestimmung und Belegungsbindung (nicht nach dem Wohnungsbindungsgesetz), Beachtung der Einkommensgrenzen sowie Höhe der Anfangsmieten und Mieterhöhungen, die dann später in die Vergleichsmiete einmünden soll.
Nicht in allen Bundesländern gibt es diese Art der Förderung. Wesentliche Elemente dieses Förderweges wurden in das neue Fördersystem des Wohnraumfördergesetzes übernommen. Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wurden aber auch (selbst genutzte) Eigenheime und Eigentumswohnungen gefördert. Auch hier war Voraussetzung für den Erwerb, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten wurden. Neben Wohnbaudarlehen wurden häufig auch noch Familienzusatzdarlehen gewährt.
Am 1. Januar 2002 ist das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft getreten, das für den Sozialen Wohnungsbau eine Zäsur bedeutet. Manche Bundesländer – wie Bayern – machten von der Möglichkeit Gebrauch, das Wohnraumförderungsgesetz erst am 1.1.2003 in Kraft treten zu lassen. Es wird nicht mehr auf die Förderung breiter Schichten der Bevölkerung, sondern nur noch auf bedürftige Haushalte abgestellt, die sich am Markt nicht selbst versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Außerdem wird jetzt auch der Wohnungsbestand und der Erwerb von bestehenden Wohnungen in die Förderung mit einbezogen werden.
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Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.
Bei Wohnraum:
In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.
Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.
Bei Gewerberaum:
Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist auch bei Gewerberaum möglich. Die für Wohnraum geltenden Beschränkungen brauchen hier nicht beachtet zu werden. Das bedeutet, dass die Intervalle für die Geltung von Mietstaffeln unterhalb eines Jahres liegen können, dass auch eine prozentuale Steigerung der Miete vereinbart werden kann und dass Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Mietänderungsregelungen zulässig sind (z.B. Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich Umsatzmiete).
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