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Für Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ab 1.1.2005) richtet sich die Kostenübernahme für Unterkunft (Miete) und Heizung nach §§ 22 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II).
Leistungen für Unterkunft und Heizung werden dabei in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht „soweit diese angemessen sind.“ Dabei muss sich auch die Größe des Wohnraumes in angemessenem Umfang bewegen. Als angemessen werden meist 45 m² für eine Person und 60 m² für zwei Personen angesehen. Für jede weitere Person kommen 15 m² dazu, was auch für Säuglinge gilt (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 17.10.2006, Az. L 6 AS 556/06 ER, LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.9.2006, Az. L 7 AS 4739/05 ER-B).
Mietkaution und Umzugskosten gelten als Wohnungsbeschaffungskosten, die bei vorheriger Zusicherung durch die Kommune übernommen werden können. Diese Zusicherung soll die Gemeinde erteilen, wenn ihre Behörde selbst den Umzug veranlasst hat oder dieser aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne Zusicherung in absehbarer Zeit keine Wohnmöglichkeit besteht.
Ist eine zweckentsprechende Verwendung der Zahlungen der Behörde durch den Hilfsbedürftigen selbst nicht gewährleistet, zahlt die Behörde direkt an den Vermieter.
Droht Wohnungslosigkeit und damit Chancenlosigkeit auf dem Arbeitsmarkt, kann (nicht: muss) die Kommune Mietschulden als Darlehen übernehmen.
Eine spezielle Regelung gibt es für Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben: Wenn sie umziehen, werden ihnen Wohnungsbeschaffungskosten für die Zeit nach einem Umzug bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres nur gezahlt, wenn die Gemeinde dies vor Abschluss des Vertrages über die Unterkunft zugesichert hat. Die Gemeinde ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn
* der Antragsteller aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht in der Wohnung der Eltern wohnen kann,
* der Bezug der neuen Wohnung zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt nötig ist oder
* ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.
Keine Leistungen für Unterkunft und Heizung erhalten Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, wenn sie vor der Beantragung eigens umgezogen sind, um die Voraussetzungen für die Gewährung der Leistungen herbeizuführen.
Grundsätzlich keinen Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung nach dem SGB II haben Studenten und Auszubildende, die die Möglichkeit besitzen, Bafög zu erhalten. Ausnahme: Wenn sie mit ihren Eltern in einer Bedarfsgemeinschaft leben und die Eltern Hartz-IV-Leistungen bekommen. Dies entschied das Hessische Landessozialgericht (Az. L 9 AS 215/07 ER, Beschluss vom 2.8.2007). Das Gericht berief sich dabei auf § 22 Abs. 7 SGB II: Danach wolle der Gesetzgeber arbeitslose hilfebedürftige Eltern von den Wohnkosten für zu Hause lebende studierende Kinder freistellen. Das Kindergeld werde in diesem Fall nicht in die Rechnung einbezogen. Im Dreipersonenhaushalt mit 600 Euro Warmmiete entfielen auf die Studentin im verhandelten Fall 200 Euro. Davon wurden 44 Euro abgezogen, die bereits durch das Bafög abgegolten worden seien. Die Gemeinde musste damit monatlich rund 156 Euro als Mietzuschuss überweisen.
Zieht ein ALG-II-Bezieher in ein anderes Bundesland um, weil er sich dort berufliche Chancen ausrechnet, darf er Unterkunftskosten geltend machen, die auf Basis der Verhältnisse am neuen Wohnort berechnet werden. Zieht er z.B. von Erlangen nach Berlin und hat dort eine höhere Miete zu zahlen, bekommt er nicht den für Erlangen maßgeblichen Satz ausgezahlt, sondern die Berliner Verhältnisse sind maßgeblich (Az.: BSG, Urteil vom 1.6.2010, Az. B 4 AS 60/09 R).
AbstandAbstand
Hausfriedensbruch ist eine Straftat im Sinne des Strafgesetzbuches (§ 123). Strafbar macht sich, wer
* in Wohnung oder befriedetes Besitztum eines anderen (d.h. jeden von der Umgebung abgegrenzten Raum) oder in zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmte abgeschlossene Räume widerrechtlich eindringt
* die Aufforderung des Hausrechtsinhabers, die Räume zu verlassen, ignoriert und bleibt.
Strafandrohung: Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe. Die Tat wird nur auf Strafantrag des Opfers hin verfolgt. Gewalttätige Menschenmengen, die dieses Delikt begehen, riskieren eine Strafe bis zu zwei Jahren - wegen schweren Hausfriedensbruchs.
In der Mietwohnung ist der Mieter Inhaber des Hausrechts. Er bestimmt, wen er einlässt. Ansonsten hat das Hausrecht der die Wohnung bewohnende Eigentümer inne, bei Behörden der Dienststellenleiter.
Auch eine bereits in die Wohnung eingelassene Person muss diese auf Aufforderung des Hausrechtsinhabers verlassen, um sich nicht strafbar zu machen. Der Vermieter hat in gewissen Grenzen das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen oder sie mit Miet- und Kaufinteressenten oder Handwerkern zu betreten. Ein gewaltsames Erzwingen dieses Rechts gegen den Willen des Bewohners stellt einen Hausfriedensbruch dar.
AbstandAbstand
Nach § 35a Abs. 2 EStG können die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen zu 20 Prozent, höchstens bis zu 4000 Euro, von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Darunter fallen beispielsweise die Arbeiten von Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstfirmen. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Schönheitsreparaturen und sonstige Reparaturen in einem Haushalt des Steuerpflichtigen im Inland oder in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gilt nach § 35a Abs. 3 EStG, dass 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro, die Einkommenssteuer mindern. Dazu gehören handwerkliche Tätigkeiten, die im Haushalt des Steuerpflichtigen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung rund um die Wohnung erbracht werden. Grundsätzlich zählt hierzu auch das Gemeinschaftseigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Regelung gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, solange es um die Wohnung geht, in der der Steuerpflichtige seinen Haushalt hat. Absatzfähig sind nur die Arbeitskosten, was eine nach Arbeits- und Materialkosten aufgeschlüsselte Rechnung erfordert. Rechnung und entsprechender Kontoauszug sind als Belege beim Finanzamt einzureichen.
Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom Januar 2009 festgestellt, dass die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen im Haushalt nur für das Veranlagungsjahr abgesetzt werden können, in dem die Arbeiten stattgefunden haben. Die Aufwendungen können nicht in ein anderes Jahr übertragen werden. Zudem wies der BFH darauf hin, dass eine Erstattung voraussetzt, dass der Steuerpflichtige überhaupt Steuern bezahlen muss (BFH, Urteil vom 29.01.2009, Az. VI R 44/08).
Soweit Wohnungseigentümer den Aufwand für haushaltsnahe Dienstleistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steuerlich geltend machen wollen, kann der Verwalter durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümer-Versammlung beauftragt werden, im Rahmen der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung diese Kosten nachzuweisen. Es handelt sich jedoch insoweit um eine vertraglich zu regelnde Sonderleistung, die nicht in den Rahmen der normalen Abrechnungspflichten fällt. Sie ist deshalb auch gesondert zu vergüten. Ohne entsprechende Beschlussfassung – auch über die Sondervergütung – ist der Verwalter nicht verpflichtet, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erbringen.
AbstandAbstand
Der Hausmeister ist die Person, die haupt- oder nebenberuflich in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen regelmäßig anfallende Arbeiten gegen Bezahlung erledigt.
Dazu gehören z. B. die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen, Schneefegen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Außerdem hat der Hausmeister für die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu sorgen. Der Hausmeister ist Arbeitnehmer, so dass dem Eigentümer – vertreten durch den Verwalter – alle Arbeitgeberpflichten treffen (Abführung von Versicherungsbeiträgen, Abschluss einer Versicherung bei der Berufsgenossenschaft, Einbehalt und Abführung der Lohnsteuer). Die Vergütung, die der Hausmeister erhält, ist Teil der umlegbaren Betriebskosten. Erweitert sich der Aufgabenbereich des Hausmeisters auf Bereiche, die der Verwaltung oder der Instandhaltung zuzuordnen sind, kann der auf diese Arbeiten entfallende Teil der Hausmeistervergütung nicht auf die Mieter umgelegt werden. Bei Wohnungseigentumsanlagen wird der Hausmeister von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, angestellt. Der Hausmeister unterliegt der Weisungsbefugnis des Verwalters, nicht aber derjenigen eines einzelnen Eigentümers.
AbstandAbstand
Die Hausordnung enthält objektbezogene Regeln für ein friedliches Zusammenleben der Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind
- Einhaltung von Ruhezeiten,
- Verbot der Belästigung der Nachbarn durch überlauten Empfang von Fernseh- und Rundfunksendungen sowie durch Musizieren (maßgeblich ist die „Zimmerlautstärke“),
- Entsorgung des Abfalls in die hierfür vorgesehenen Behälter,
- Einhaltung der Benutzungsregelungen von Waschmaschinen und sonstigen gemeinschaftlich benutzbaren Geräten,
- etwaige Reinigungs- und Streupflichten,
- Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (keine Lagerung von feuergefährlichen und leicht entzündbaren Stoffen im Keller oder auf dem Dachboden),
- Regelungen der Haustierhaltung,
- ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume,
- pflegliche Behandlung der Fußböden usw.
Verletzt der Mieter die ihm aus der Hausordnung erwachsenden Pflichten trotz Abmahnung, kann dies ein Grund für die ordentliche Kündigung sein (wiederholte Störung der Nachtruhe, erhebliche Beeinträchtigung der Bewohner durch übertriebene Tierhaltung usw.)
Auch bezüglich der Hausordnung haben die Gerichte im Laufe der Zeit verschiedene Regelungen für unwirksam erklärt. Beispiele dafür sind:
- Generelles Haustierverbot
- Verbot nächtlicher Benutzung von WC, Bad, Dusche
- Besuchsverbote oder Besuchsregelungen.
Die Haltung gefährlicher Hunde, so genannter Kampfhunde, kann per Mietvertrag oder Hausordnung untersagt werden (Landgericht München I, Az. 13 T 14 638/93).
AbstandAbstand
Hausrecht ist das Recht, über den Aufenthalt in einem umgrenzten Raum zu bestimmen, d.h. Personen den Zutritt zu erlauben oder zu verbieten. In einer Mietwohnung ist Inhaber des Hausrechts der Mieter. In einer Behörde übt das Hausrecht der Behördenleiter aus.
Der Vermieter hat nicht das Recht, generell darüber zu entscheiden, wer Zutritt zur Wohnung des Mieters erhält. Besuche sind (zumindest in einem Zeitrahmen bis zu sechs Wochen) zulässig. Vertragliche Regelungen über zeitliche Einschränkungen („Herrenbesuche nur bis 22 Uhr“) sind schlicht unwirksam.
Der Vermieter kann einschreiten, wenn Besucher des Mieters gegen die Hausordnung verstoßen oder sonst den Hausfrieden stören. Er kann dann den Mieter auffordern bzw. abmahnen, diese Besucher nicht mehr einzulassen. Der Mieter haftet für Schäden, die seine Besucher in Wohnung oder Haus anrichten. Juristisch muss er sich das Verhalten seiner Besucher wie sein eigenes Verhalten zurechnen lassen.
AbstandAbstand
Das Hausverbot ist ein Zutrittsverbot hinsichtlich der Räumlichkeiten, für die derjenige, der es ausspricht, das Hausrecht besitzt. Bei Mietwohnungen besitzt das Hausrecht der Mieter; bezüglich der Gemeinschaftsräume wie Flure und Treppenhäuser des Gebäudes jedoch der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft oder in Vertretung derselben der Hausverwalter.
Ausgesprochen werden kann ein Hausverbot nur dann, wenn eine Person den Hausfrieden nachhaltig stört – z. B. durch wiederholte Ruhestörungen, Beschädigungen in Flur und Treppenhaus, Straftaten. Weigert sich die betreffende Person, das Hausverbot zu beachten, kann die Polizei gerufen werden.
Generelle Hausverbote gegen bestimmte Personengruppen sind schwer zu begründen. So erklärte das Amtsgericht Meldorf ein Hausverbot für Mitarbeiter des örtlichen Mietervereins für unzulässig. Der Mieter hatte diese im Zusammenhang mit einer Beratung in einem Streit um Lärmbelästigungen und den Objektzustand um Besichtigung gebeten (Az. 80 C 1631/03).
Erlässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Hausverbot gegen den Lebensgefährten einer Eigentümerin, weil dieser immer wieder durch Ruhestörungen aufgefallen ist, müssen zunächst alle anderen Mittel zur Herstellung der Ruhe genutzt worden sein. Hier wird nämlich in das Grundrecht der Eigentümerin an der ungestörten Nutzung ihres Eigentums eingegriffen. Nach dem Gericht muss ein möglichst schonender Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen der Beteiligten herbeigeführt werden. Wurden die betreffende Eigentümerin beziehungsweise ihr Lebensgefährte noch nicht einmal wegen Ruhestörung abgemahnt, ist ein Hausverbot unwirksam (Bundesverfassungsgericht, Az. 2 BvR 693/09, Urteil vom 27.10.2009).
AbstandAbstand
Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Als Betreuer ist er Sachwalter fremden Vermögens. Bei den Leistungsbereichen ist zwischen
- regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,
- zustimmungsabhängigen Leistungen und
- besonderen Verwaltungsleistungen
zu unterscheiden.
Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zustimmungsabhängig sind in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ab einem zu bestimmenden Volumen. Gegen gesonderte Gebühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vorbereitung, Überwachung und Finanzierung von Um- und Ausbauten, Modernisierungen und großen Instandhaltungsmaßnahmen, übernommen. Sofern der Hausverwalter die hierzu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den besonders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie.
Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können nach Gegenfurtner aber auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:
- der kaufmännisch-wirtschaftliche,
- der bautechnische,
- der vertraglich-juristische,
- der zwischenmenschlich-soziale und
- der architektonische Sektor.
Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Vermietungsmanagement und die Pflege der Mietverhältnisse, die Überprüfung und Buchung des Mietzahlungseingangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Mietausfällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zahlungsverkehr, das Versicherungswesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.
Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspektion, Überwachung von Wartungsarbeiten, Instandsetzung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, sowie die sachliche Rechnungsprüfung.
Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Verträge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten, usw., zuzuordnen.
Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maßnahmen, die für ein gutes Einvernehmen zwischen den Mietern, den Mietern und dem Hauseigentümer, der Konfliktbewältigung, der Betreuung von Mietern in besonderen Fällen und der Durchführung von Informationsveranstaltungen für Mieter dienen.
Schließlich fallen in den architektonischen Sektor die Planung und Durchführung von energetischen Sanierungs- und etwaigen Aus-/Umbaumaßnahmen, sowie eine notwendig werdende Neugestaltung der Außenanlagen.
Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau).
AbstandAbstand
Nach der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) ist der Wärme- und Warmwasserverbrauch durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler beziehungsweise durch Warmwasserzähler oder andere geeignete Erfassungsgeräte in den mit Wärme und Warmwasser versorgten Gebäuden beziehungsweise Räumen zu erfassen (§ 5 HeizkostenV). Dem erfassten Verbrauch entsprechend sind die Kosten auf die Nutzer (Mieter und Wohnungseigentümer) zu verteilen (§ 6 HeizkostenV).
Die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage sind zu mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert zu verteilen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind 70 vom Hundert der Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Die verbleibenden Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
Die Abrechnungsmaßstäbe können vom Gebäudeeigentümer durch einseitige Erklärung beziehungsweise von den Wohnungseigentümern unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden, und zwar unter anderem dann, wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Wird gegenüber dem Mieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, steht diesem ein Kürzungsrecht von 15 vom Hundert des auf ihn entfallenden Betrages zu (§ 12 HeizkostenV). Dem Wohnungseigentümer steht dieses einseitige Kürzungsrecht nicht zu (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG zur mehrheitlichen Abänderbarkeit der Betriebskostenverteilung ist auf die Heizkostenverteilung nicht anwendbar.
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Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegend verwendete Grundschuld gelten.
Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng „akzessorisch“. Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Sie ist das „Accessoire”, ohne das die Hypothek nicht entstehen kann. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein.
Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.
Damit ist die Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen, hat dieser Vorteil des Briefes weitgehend keine Bedeutung.
Der Normalfall der Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek, der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek. Diese kann für mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die Vollziehung des Arrestes gehemmt wird.
Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel.
Wenn einmal ein Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine formlose Erklärung des Gläubigers zur Löschung der Hypothek ausreichen. Die Grundbuchordnung verlangt aber, dass diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form der Löschung zustimmt. Ist die Hypothek, z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind diese vom Eigentümer zu tragen.
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