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Unter einer Umlage versteht man im Mietrecht die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist. Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage bzw. Betriebskostenvorauszahlung und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insgesamt 17 Positionen, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (früher in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet sind. In der gesetzlichen Aufzählung werden auch die „Sonstigen Betriebskosten“ genannt. Hier dürfen jedoch nicht einfach beliebige Kostenpositionen untergebracht werden. Laut Rechtsprechung oder Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Kostenarten auch hier nicht zulässig.
Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden.
Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwände nur noch vorbringen, wenn er selbst die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Heiz- und Warmwasserkosten müssen stets nach einem in der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung vorgegebenen Schlüssel (teils flächenbezogen, teils verbrauchsbezogen) umgelegt werden. Beispiele für nicht umlagefähige Kosten sind:
- Instandsetzungs- und Reparaturkosten
- Anliegerbeiträge (z.B. Straßenbaubeiträge)
- Verwaltungskosten
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
- Instandhaltungsrücklagen
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
- Mietverlustversicherung
- Reparaturkostenversicherung des Vermieters
- Kreditzinsen
- Portokosten.
Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (zwei Prozent der Betriebskosten).
Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, z.B. Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.
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Das Gesetz schützt das Vertrauen und die Zielsetzung, aufgrund derer der Vermieter nach Prüfung des Mieters den Vertrag abgeschlossen hat. Es gibt daher dem Mieter grundsätzlich kein Recht zur Untervermietung ohne entsprechende Erlaubnis des Vermieters. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der Untervermietung von Teilen der Wohnung und der Untervermietung der gesamten Wohnung.
Soll nur ein Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, untervermietet werden, kann der bisherige Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Beispiele: Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt des Mieters, Verkleinerung der Familie, eigene Pflegebedürftigkeit usw. In einem solchen Fall kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte) verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Versagung der Erlaubnis liegt, oder es zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung käme oder andere wichtige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen (z. B. geplante Gewerbeausübung in der Wohnung durch Untermieter). Dass Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. keine akzeptablen Gründe für die Ablehnung eines Untermieters sind, versteht sich von selbst. Dem stehen auch die Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) entgegen. Wenn dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen.
Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei berechtigtem Interesse besteht hier nicht. Wird die Erlaubnis nicht erteilt, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist – sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt (z. B. Zahlungsunfähigkeit).
Die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter bedeutet nicht, dass dieser für etwaige Schäden haftet, die der Untermieter an der Wohnung anrichtet. Für jedes dem Untermieter zur Last fallende Verschulden muss der Mieter geradestehen. In Geschäftsraummietverträgen ist es üblich, Regelungen über das Recht zur Untervermietung zu treffen.
Für einen Gewerbemietvertrag hat der Bundesgerichtshof am 08.07.2009 entschieden (Az. XIII ZR 76/08), dass der Eigentümer gegen den Hauptmieter einen Anspruch auf Herausgabe des Mehrerlöses aus einer Untervermietung haben kann. Dies gilt ausschließlich für den Zeitraum nach Beendigung des Hauptmietvertrages, in dem der Untermieter das Mietobjekt weiter nutzt. Im verhandelten Fall war ein Gewerbeobjekt für 1.000 DM gemietet und für 7.000 DM untervermietet worden. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter war eine Räumungsklage erfolglos geblieben. Der Hauptmieter zahlte weiterhin 1.000 DM im Monat. Nach etwa vier Jahren wurde der Untermietvertrag einvernehmlich beendet, der Untermieter zahlte an den Hauptmieter eine Entschädigung von über 14.000 Euro wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Hauptmieter ab Zeitpunkt der ersten, wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Untermietvertrages den laufenden Mehrerlös aus der Untervermietung (6.000 DM im Monat) sowie die Entschädigung von 14.000 Euro an den Vermieter herausgeben müsse. Die Entscheidung beruht auf § 546 Abs. 1, § 292 Abs. 2, 987 Abs. 1 BGB (Herausgabe von gezogenen Nutzungen nach Rechtshängigkeit).
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