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Ferienwohnung

Bei den Ferienwohnungen handelt es sich entweder um vom Eigentümer kurzzeitig genutzte Wohnungen in einem Feriengebiet oder um Wohnungen, die an Feriengäste während der Urlaubszeit vermietet werden. Im Falle der Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Sofern das Finanzamt davon zu überzeugen ist, dass keine „Liebhaberei“ vorliegt, können die Kosten für eine Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine „Überschusserzielungsabsicht“ und damit keine Liebhaberei liegt immer dann vor, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde zahlende Gäste vermietet wird und der Eigentümer nie selbst dort übernachtet. Als Nachweis dieser Tatsachen hat es sich eingebürgert, einem in diesem Bereich tätigen Makler oder einer Agentur für Ferienwohnungen die Vermittlung zu übertragen und im Vertrag die Eigennutzung auszuschließen.

Bei ausschließlicher Fremdvermietung sind auch die während der Leerstandszeiten anfallenden Kosten absetzbar. Wird die Wohnung sowohl zur Vermietung als auch privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung der Werbungskosten auf den jeweiligen Nutzungszeitraum. Die Finanzämter fordern dann allerdings eine langfristige Vermietungsprognose (30 Jahre) bei der sich unter Einbeziehung der Kosten ein Überschuss aus Fremdvermietung ergeben muss (Bundesfinanzhof, IX R 87/00, Urteil vom 06.01.2001). Es sollte dabei genau belegt werden können, in welchen Zeiträumen eine Vermietung und in welchen eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Lässt sich dies nicht zweifelsfrei feststellen, geht das Finanzamt in der Regel von einer 50:50-Aufteilung aus. Die innerhalb der Zeiten des Leerstands angefallenen Kosten werden dann zu 50 Prozent anerkannt.

In vielen Gemeinden, mittlerweile nicht nur in touristisch besonders interessanten Gegenden, verlangen die Gemeinden von den Eigentümern der Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer. Bei einer an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnung kann die Zweitwohnungssteuer von der Einkommenssteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 58/01). Bei durchgängig ganzjähriger Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung fällt keine Zweitwohnungssteuer an. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Wird die Zweitwohnung jedoch allein zum Zweck der Kapitalanlage angeschafft und gehalten, kann keine Zweitwohnungssteuer verlangt werden (BVerwG, Az. 9 C 1.01). Rechtlich abgesichert ist die Möglichkeit der Eigennutzung, wenn entsprechende Verträge z. B. mit dem beauftragten Vermittler oder der Touristikorganisation der Gemeinde bestehen.

Wird die Ferienwohnung hotelmäßig vermietet (ständig besetzte Rezeption, hotelartige Ausstattung, Vermittlung über Ferienhausagentur; Angebot per Katalog, usw.), können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und damit Gewerbesteuerpflicht vorliegen. Die Gewerbesteuer kann seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Bei gewerblicher Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Die ansonsten übliche Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungseinkünfte bei Wohnnutzung entfällt bei nur kurzfristiger Vermietung. Vorteil: Der Vermieter kann Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- beziehungsweise Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Keine Umsatzsteuerpflicht besteht bei Unterschreitung der Kleinunternehmergrenze (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer hat im vorangegangenen Kalenderjahr 17500 Euro nicht überstiegen und wird im laufenden Kalenderjahr 50000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen). Achtung: In diese Beträge werden alle unternehmerischen Einkünfte des Unternehmers eingerechnet – egal aus welcher Quelle. Besteht also im Rahmen einer anderweitigen Unternehmertätigkeit des Wohnungseigentümers Umsatzsteuerpflicht oder wurde auf die Anwendung der Kleinunternehmergrenze verzichtet, muss auch auf die Vermietungsumsätze der Ferienwohnung Umsatzsteuer entrichtet werden. Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können. Der Verzicht ist für fünf Jahre bindend und gilt für alle unternehmerischen Einkünfte.

Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzbehörden vom 5.3.2010, Geschäftszeichen: IV D 2 - S 7210/07/10003 und IV C 5 – S 2353/09/10008 gilt die im Dezember 2009 verabschiedete Umsatzsteuerermäßigung auf sieben Prozent für Beherbergungsleistungen auch für Ferienwohnungen. Anzuwenden ist der ermäßigte Steuersatz auf alle Umsätze ab 1.1.2010.

Rundfunkgebühren: Stattet der Eigentümer eine Ferienwohnung mit Geräten für den Rundfunk- und Fernsehempfang aus, muss er dafür Gebühren an die GEZ entrichten. Nimmt ein Urlauber in eine nicht mit Empfangsgeräten ausgestattete gemietete Ferienwohnung seine tragbaren heimischen Geräte mit, für die er daheim Gebühren zahlt, muss er keine zusätzlichen GEZ-Gebühren bezahlen. Es handelt sich nämlich nur um eine vorüber­gehende Nutzung von Zweitgeräten außerhalb der eigenen Wohnung. Anders ist die Rechtslage jedoch, wenn der Urlauber in einer eigenen Ferienwohnung übernachtet: Nach einem Urteil des Bayerischen Verwaltungs­gerichts­hofes dürfen dann auch für mitgebrachte tragbare Radio- und Fernsehgeräte Rundfunkgebühren erhoben werden (Az. 7 BV 06.1073, Urteil vom 11.02.2007). Dem Gericht zufolge greift die Gebührenbefreiung hier nicht, da es sich um eine andere Wohnung des Gebührenpflichtigen handelt – und die Geräte daher nicht „außerhalb“ seiner Wohnung sind. Für Zweitwohnungen fallen zusätzliche GEZ-Gebühren an.

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Fertighaus

Das Fertighaus besteht aus normierten Einzelteilen, die nach persönlicher Entscheidung des Käufers innerhalb eines bestimmten Rahmens zu einem Ganzen kombiniert werden. Für den Bau eines Fertighauses werden vorgefertigte Bauteile verwendet. Der Kauf eines Fertighauses bietet dem Käufer einige Vorteile:

  • Sichere Kalkulationsgrundlage, die auf Festpreisgarantien beruht,
  • relative Terminsicherheit, da die Einzelteile vorproduziert und in verhältnismäßig kurzer Zeit aufgestellt werden können,
  • Auswahl zwischen verschiedenen Haustypen wie etwa zwischen einem Ausbauhaus und einem schlüsselfertig hergestellten Haus,
  • Reduzierbarkeit der Baukosten durch Eigenleistungen bei einem Ausbauhaus.

Beim Vertrag über ein Fertighaus handelt es sich um einen Werkvertrag, der den Kauf eines Fertighauses zum Gegenstand hat. Der Fertighausvertrag bedarf nur dann keiner notariellen Beurkundung wenn die Lieferung des Hauses nicht in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Baugrundstückserwerb steht.

Eine Grunderwerbsteuerpflicht für den Erwerb des Fertighauses besteht auch dann, wenn Grundstück und Haus in getrennten Verträgen erworben werden und zwischen beiden Erwerbsvorgängen ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben ist.

Beim Fertighausvertrieb gibt es keine Standardverträge. Die Vereinbarungen fallen unterschiedlich aus.

Ein kundenfreundlicher Kaufvertrag

  • kennt keinerlei Vorauszahlungen,
  • hält Ratenzahlungen und Bauleistungsstand in einem vernünftigen Leistungsgleichgewicht
  • bietet eine Bank- oder Fertigstellungsgarantie,
  • nennt klare Fertigstellungstermine.

Die Mängelhaftung entspricht dem Werkvertragsrecht des BGB.

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Finanzierung

Unter Finanzierung im engeren Sinne versteht man die Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital zur Durchführung von Investitionen und der Aufrechterhaltung der betrieblichen Aktivitäten, die zur Erreichung des Unternehmenszwecks erforderlich sind. Je nach Quelle für die Finanzierungsmittel wird zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung unterschieden. Abhängig von der Rechtsform das Unternehmen, kann sich die Eigenfinanzierung aus Eigenmitteln des Unternehmers oder aus Beteiligungsanteilen von Gesellschaftern speisen. Eigenmittel stehen dem Unternehmer unbefristet zur Verfügung.

Ein weiterer Unterschied besteht zwischen der Außen- und Innenfinanzierung. Bei der Außenfinanzierung fließen dem Unternehmen Beteiligungs- oder Fremdmittel von außen zu, während sich die Innenfinanzierung aus dem erwirtschafteten Cash-flow, der im Unternehmen verbleibt, ergibt.

Fremdfinanzierungsmittel stehen wegen der Risikogrenzen, die Finanzierungsinstitute beachten müssen, grundsätzlich nur in beschränktem Umfange zur Verfügung. Eigenkapital ist im Verhältnis zum Fremdkapital Risikokapital. Wer Eigenkapital einsetzt, übernimmt erstrangiges unternehmerisches Risiko.

In der Immobilienwirtschaft empfiehlt sich, zwischen der Objekt- und der Projektfinanzierung einerseits und der Unternehmensfinanzierung andererseits zu unterscheiden. Im besonderen Fokus steht die Objekt- bzw. Projektfinanzierung. Man spricht auch von Baufinanzierung. Wer eine Immobilie kauft, benötigt dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten entsprechende Finanzierungsmittel. Ebenso, wenn auch mit größerem Risiko behaftet, ist die Finanzierung von Bauprojekten. Beiden gemeinsam ist die grundbuchliche Absicherung der Finanzierungsmittel. Bis die Endfinanzierungsmittel auszahlungsreif sind, muss der Finanzbedarf durch Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel gedeckt werden.

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Fußbodenheizung

Die Fußbodenheizung ist eine Flächenheizung und besteht aus einem Heizestrich, unter dem Heizrohre aus Kunststoff oder Kupfer verlegt sind. In diesen zirkuliert Warmwasser. Erfunden wurde die Fußbodenheizung bereits von den Römern. Eine gleichmäßige Verteilung der Wärme im Raum ist besonders effektiv mit einer schneckenförmigen Verlegung der Heizrohre zu erreichen.

Fußbodenheizungen unterteilt man in Trocken- und Nass-Systeme. Bei Trocken-Systemen wird Trocken-Estrich verwendet; die Rohre werden unterhalb des Bodenbelages verlegt. Beim Nass-System werden die Rohre in den Estrich eingegossen. Beide Systeme erfordern einen Heizkreisverteiler, der eine gleichmäßige Durchflussmenge im gesamten System gewährleistet. Die Temperatur-Regelung erfolgt über Thermostate, die mit Temperaturfühlern im Wohnraum ausgestattet sind. Bei gut gedämmten Häusern ist eine Heizleistung von 50 bis 100 Watt pro Quadratmeter zu erzielen. Es gibt auch Fußbodenheizungen, die nicht mit Warmwasser, sondern mit elektrischem Strom arbeiten. Bei diesen werden statt der Heizrohre Widerstandskabel oder Folien mit eingearbeiteten Heizdrähten verlegt.

Nachteile der Fußbodenheizung sind die langsame Änderung der Raumtemperatur und, dass die meisten Teppichböden nicht nutzbar sind, sondern nur Spezialteppichböden. Maßgebliche Norm für Fußbodenheizungen ist die DIN EN 1264.

Die heutige Rechtslage (Energieeinsparverordnung) erfordert die Ausstattung einer Fußbodenheizung mit Thermostaten (Raumtemperatur-Reglern). Wird eine solche Anlage ohne Regler eingebaut, liegt ein Baumangel vor – unabhängig vom Vertragsinhalt (OLG Brandenburg, Az. 12 U 92/08, Urteil vom 02.10.2008). Dies gilt allerdings nur, wenn der Bauherr nicht auf den Rechtsverstoß hingewiesen worden ist.

Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung werden als nicht auf den Mieter umlegbare Instandsetzungskosten angesehen (Amtsgericht Köln WuM 1999, 235).

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