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Zur Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer gehört es, in der Winterzeit nach Schneefall und gefrierender Nässe Unfällen durch Ausrutschen von Passanten, Besuchern oder Nachbarn durch Schneeräumen und - bei Eisglätte durch Streuen von Streukies bzw. Streusalz vorzubeugen. Die Pflicht bezieht sich auf Privatwege, Hauszugänge und Garagenvorplätze.
In Bezug auf öffentliche Bürgersteige sind die Straßenanlieger für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht verantwortlich. Ein Fußgänger muss die Möglichkeit haben auf Gehwegbreite den Bürgersteig ohne Rutschgefahr entlang gehen zu können. Die ganze Bürgersteigfläche ist dann zu räumen bzw. zu bestreuen, wenn – wie in einem Großstadtzentrum üblich, eine hohe Passantenfrequenz vorherrscht, so dass in der Regel mehrere Personen nebeneinander den Bürgersteig benutzen.
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REITs in USA
In den Vereinigten Staaten gibt es seit Anfang der 60er Jahre des 20. Jahrhunderts Real Estate Investment Trusts. Die Entwicklung war anfänglich nicht Aufsehen erregend. Erst ab der 90er Jahre begann der große Aufschwung. Heute liegt dort das Volumen der Marktkapitalisierung bei mindestens 250 Milliarden US-Dollar.
Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um börsennotierte US-Aktiengesellschaften, die zu mindestens 75 Prozent ihres Kapitals in Immobilien investiert haben. Parallel dazu müssen 75 Prozent des Bruttogewinnes aus Mieteinnahmen von Immobilien stammen. Weitere Kennzeichen amerikanische REITs sind:
- 95 Prozent ihrer erwirtschafteten Erträge müssen die REITs an ihre Anteilseigner ausschütten.
- Durchschnittsrendite in den letzten 25 Jahren 12,8 Prozent
- Geringe Kursschwankungen (Schwankungsbreite im Vergleich zu Industrieaktien das 0,43-fache)
- Die Zahl der Aktionäre muss mindestens 100 betragen
- 5 Aktionäre dürfen nicht mehr als 50 Prozent der Anteile halten
- REITs unterliegen nicht der amerikanischen Körperschaftssteuer
Das Konzept wurde von anderen Ländern als Vorbild gesehen und hat sich weltweit bereits in mehr als 20 Staaten etabliert. So gibt es z. B. REITs in Belgien („SICAFI“), den Niederlanden („FBI“), Frankreich („SIIC“), Italien (FII), Australien, Kanada, Japan, Südkorea, Singapur, Malaysia und Hongkong. In Großbritannien wurden die gesetzlichen Grundlagen für REITs (Property Investment Fund) geschaffen. Bei den europäischen REITs gibt es unterschiedliche Ausschüttungsvorschriften. Sie liegen zwischen 80 und 100 Prozent.
REITs in Deutschland („G-REITs“)
In Deutschland wurde mit dem „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REIT-Gesetz) der Startschuss für deutsche REITs gegeben. Die Aktiengesellschaften sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie die im Gesetz vorgegebenen Bedingungen erfüllen. Dazu gehört unter anderem, dass die Aktiengesellschaft mindestens 75 Prozent ihrer Erträge aus Immobilien erzielen und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anlegen muss. Mindestens 90 Prozent ihrer Erträge hat die Gesellschaft an die Aktionäre auszuschütten, bei denen die Gewinne dann aber voll versteuert werden. Das Halbeinkünfteverfahren gilt hier nicht.
Die Höchstbeteiligungssumme pro Aktionäre liegt bei 10 Przent des Aktienkapitals. Ein besonderer Anreiz zur Einbringung von Immobilien in REITs besteht darin, dass die sogenannte „Exit Tax“, also die Besteuerung von dabei aufgedeckten Gewinnen nur den halben Wertansatz dieser Gewinne erfasst. Man erhofft sich dadurch, dass viele Unternehmer ermutigt werden, Ihre Betriebsgrundstücke in eine REIT-AG zu einzubringen.
Inländische Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden, können nicht in den Vermögensstock einbezogen werden. Damit wurde speziellen deutschen Befürchtungen Rechnung getragen, REITs könnten wegen ihrer Gewinnorientierung den Interessen von Wohnungsmieter zuwiderlaufen.
Eine in Deutschland ansässige REIT-AG (deutscher REIT) muss zwingend an der Börse notiert sein. Immobilienaktiengesellschaften, die kurz vor der Börsenzulassung stehen, erhalten zwei Jahre Zeit, die an deutsche REITs gestellten Auflagen zu erfüllen. Damit soll ein Ventil für die Realisierung aufgestauter Gründungsabsichten geöffnet werden.
Ausschüttungen, aus den seit dem 01.01.2009 erworbenen Anteilen unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent. Der Gewinn aus Verkäufen dieser Anteile unterliegt ebenfalls der Abgeltungssteuer, es sei denn sie wurden vor dem 01.01.2009 erworben.
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Reiheneinfamilienhäuser sind in geschlossener Bauweise errichtete Einfamilienhäuser (eine sog. Hausgruppe). Die an beiden Enden der Reihenhauszeile liegenden Häuser werden in der Bewertungsliteratur als Kopfhäuser und in der Praxis als Reiheneckhäuser bezeichnet. Die dazwischen liegenden Häuser sind Reihenmittelhäuser. Eine besondere Form der Reihenhausbebauung stellen die Kettenhäuser dar, bei denen Reihenmittelhäuser durch beidseitig angebaute Garagen in einer Zeile mit anderen Reihenmittelhäusern verbunden sind. Die durchgehende Reihe bezieht sich damit auf die Erdgeschosshöhe. Reiheneinfamilienhäuser sind wegen des geringen Grundstücksanteils relativ kostengünstig. Die Grundrisse sind weitgehend standardisiert. Es gibt allerdings nur einen geringen Spielraum für Aus- und Umbauten. Reihenhäuser werden von Bauträgern und Wohnungsunternehmen errichtet.
Reihenhäuser können – mangels Parzellierungsmöglichkeit der Grundstücke - auch in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet werden. In diesen Fällen sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.
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Unter Rentabilität versteht man eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, mit der der Unternehmenserfolg gemessen werden kann. Man unterscheidet zwischen der Kapital- und der Umsatzrentabilität. Die Kapitalrentabilität misst den Gewinn am Kapitaleinsatz. Dabei kann unterschieden werden zwischen der Gesamtkapitalrentabilität und der Eigenkapitalrentabilität. Da das Eigenkapital eines Unternehmens das eigentliche Risikokapital darstellt, sollte wegen dieser Risikokomponente die Eigenkapitalrentabilität zumindest über der Fremdfinanzierungsmarge liegen und damit größer sein, als die Gesamtkapitalrentabilität. Die Umsatzrentabilität ist eine Messzahl, die den Gewinnanteil am Umsatz zum Ausdruck bringt. Rentabilitätskennziffern können Benchmarks für Betriebsvergleiche sein, insbesondere wenn es darum geht, sich an einem bestimmten Unternehmen zu beteiligen. Bei Immobilienobjekten kommt es ausschließlich auf die Kapitalrentabilität an. In Beziehung gesetzt werden hier die Reinerträge des Objektes mit den Anschaffungskosten.
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