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Vandalismus kann verschiedene Ursachen haben. Hierzu zählen Zerstörungswut, Demonstration jugendlicher Kraftmeierei, Psychopathie aber auch Selbstverwirklichungssyndrome. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft tritt Vandalismus überwiegend auf durch Sprayen von Graffitis an Hauswänden, Mauern, Schaufenstern.
Aber auch Eisenbahn und S-Bahnwaggons sind Zielscheiben des Vandalismus. Um die Kosten der Beseitigung der Schäden steuern zu können, ist ratsam, die Risiken in die verbundene Wohngebäudeversicherung mit einzubeziehen.
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Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und für Neuvermietungen (§ 5 WiStG). Als Bezugsgröße für den Vergleich sind Mieten heranzuziehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder im Rahmen bestehender Mietverträge angepasst wurden. Vergleichbar müssen die Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sein.
Orientierungsgrundlage sind so genannte Mietspiegel. Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird unterstellt, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt wurde.
Der Vermieter kann sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens aber auch auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen stützen, die die Vergleichsmiete annähernd repräsentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen. Zu beachten ist allerdings, dass eine gesetzliche Vermutung dafür spricht, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt und damit Vorrang hat.
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet.
Allerdings ist auch noch eine Kappungsgrenze zu beachten. Der Mieterhöhungsbetrag darf danach innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen. Bei niedrigem Ausgangsmietniveau kann die Anpassung an die Vergleichsmiete damit viele Jahre dauern.
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Ansprüche, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, unterliegen der Verjährung. Das bedeutet, dass die Ansprüche nicht zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden können. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre (früher 30 Jahre!).
Entscheidend ist die Frage, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte Kenntnis von dem die Verjährung auslösenden Umständen und die Person des Schuldners erlangt hat oder (ohne grobe Fahrlässigkeit) hätte erlangen müssen. Das bedeutet, dass sich die Frist verlängern kann, wenn zwischen dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch entsteht und dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Umstandes, der den Anspruch entstehen ließ, eine längere Zeit verstreicht. Denn dann ist maßgebend für den Beginn der Frist die spätere Kenntnisnahme.
Allerdings kann der Anspruch nach Ablauf von 10 Jahren nach seiner Entstehung nicht mehr geltend gemacht werden. Bei bestimmten Schadensersatzansprüchen (etwa bei Verletzung der Gesundheit) liegt die Höchstfrist für die Geltendmachung des Schadens bei 30 Jahren.
Entsteht aufgrund einer Handlung, einer Pflichtverletzung oder eines anderen Schaden verursachenden Ereignisses der Schaden erst viel später, dann beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst ab dem Eintritt des Schadens und seiner Kenntnisnahme. Nach Ablauf von 30 Jahren aber kann auch hier kein Anspruch mehr geltend gemacht werden.
Die Verjährung kann gehemmt werden, etwa durch Verhandlungen, durch Klageerhebung, Mahnbescheid usw. Sie kann aber auch neu beginnen, wenn der Anspruch von dem in Anspruch genommenen anerkannt wird (z.B. durch Teilzahlung). Neben der dreijährigen Regelfrist kennt das BGB 10- und 30-jährige Fristen. So verjähren in 10 Jahren Ansprüche auf Eigentumsübertrag an Grundstücken, auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken. Die 30 jährige Verjährungsfrist bezieht sich unter anderem auf Herausgabeansprüche aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten, familien- und erbrechtliche Ansprüche, rechtkräftig festgestellte Ansprüche.
Schließlich muss noch auf schuldrechtstypische Verjährungsregelungen hingewiesen werden. Hierzu gehören im immobilienwirtschaftlichen Bereich besonders miet-, kauf- und werkvertragliche Verjährungsfristen. Ferner gibt es in anderen Gesetzen außerhalb des BGB weitere Verjährungsregelungen.
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Versicherungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung und Bewirtschaftung eines Hauses oder dem Erwerb von Immobilieneigentum von Bedeutung sein können, sind:
- Bauhelferversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bauleistungsversicherung
- Feuerversicherung (sofern nicht in der verbundenen Gebäudeversicherung enthalten)
- Hausratversicherung
- Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
- Rechtschutzversicherung
- Wohngebäudeversicherung
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Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und -setzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.
Abweichend vereinbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Wohnungen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Verbrauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Verteilungsschlüssel, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Abweichend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Verteilungsschlüssel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.
Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen allerdings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen.
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In einer Wohnungseigentumsanlage obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, ist aber auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer sind also nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen. Wenn jedoch nur ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters verlangt, müssen die übrigen Eigentümer diesem Verlangen nachkommen. Gegebenenfalls ist die Bestellung gerichtlich durchsetzbar.
Zum Verwalter kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person bestellt werden, nicht jedoch eine BGB-Gesellschaft. Im Übrigen kann für jede Wohnungseigentumsanlage nur ein Verwalter bestellt werden. Dies gilt auch für die Verwalterbestellung in einer Mehrhausanlage. Die Bestellung von „Unterverwaltern“ auch nur für einzelne bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ist nicht zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Besondere fachliche Qualifikationen schreibt das Gesetz (leider) nicht vor. Die Rechtsprechung hat inzwischen zwar gewisse Grundsätze für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung entwickelt, unterscheidet allerdings hinsichtlich der fachlichen Anforderungen nach wie vor zwischen einem gewerblich tätigen Verwalter und einem nebenberuflichen (Hobby-) Verwalter. Fehlende rechtliche und kaufmännische Kenntnisse werden allerdings in der Regel als Grund angesehen, einen Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären.
Der Bestellungszeitraum ist bei Erstbestellung, die im Regelfall durch den Bauträger erfolgt, auf drei Jahre begrenzt, bei nachfolgenden Bestellungen auf fünf Jahre. Wiederholte Bestellungen sind zulässig.
Das Vertragsverhältnis zwischen der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und dem Verwalter kommt durch Annahme des Bestellungsbeschlusses und Abschluss eines schriftlichen Vertrages zustande oder aber auch stillschweigend durch Aufnahme der Tätigkeit durch den Verwalter.
Neben den gesetzlich geregelten Aufgaben und Befugnissen können im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dem Verwalter zusätzliche Aufgaben übertragen werden. Sie sind in der Regel zusätzlich zu vergüten. Im Übrigen ist die Verwaltervergütung frei vereinbar, richtet sich jedoch nach den üblichen Sätzen, die sich meist an den Verwaltungspauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung orientieren.
Die Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung möglich, kann jedoch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Bei einer Abberufung aus wichtigem Grund kann regelmäßig auch der Verwaltungsvertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Die Verwalterbefugnisse können ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht auf Dritte übertragen werden, selbst wenn dies nach einer Vereinbarung zulässig sein sollte. Entsprechende Vereinbarungen sind nichtig.
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Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und -setzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigetumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.
Abweichend vereinbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Wohnungen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Verbrauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Verteilungsschlüssel, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Abweichend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Verteilungsschlüssel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.
Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen allerdings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen.
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Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.
Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer „dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise“ deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.
Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über 2 Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.
Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).
Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Allerdings kann der Makler seinen Provisionsanspruch sichern, wenn der Verkäufer bereit ist, die Zahlung der Maklergebühr zu einer echten Kaufvertragsbedingung im Grundstückskaufvertrag zu machen. Es handelt sich um die so genannte Maklerklausel, ein Vertrag zugunsten Dritter, der als selbstständiges Schuldversprechen ausgestattet ist. In einem solchen Fall muss dann auch der Vorkaufsberechtigte diesen Teil des Kaufvertrages erfüllen und die Provision bezahlen.
Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte. (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).
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