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Sind Wohnungseigentümer verpflichtet.......

Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer die Versammlung vorzeitig und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, verliert er nicht das Recht, mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorzugehen. Ein Miteigentümer war anderer Ansicht: Ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers. Er bezog sich dabei auf die Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, wenn er diese selbst herbeigeführt hat. Das Amtsgericht Neumarkt konnte sich dieser Auffassung nicht anschließen. Die Boykott-Rechtsprechung ist nicht anwendbar, weil die Vergleichbarkeit nicht gegeben ist. Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch Fernbleiben nach Absprache einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung mit der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr ist im WEG-Recht nicht gegeben. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden und zwar auch dann, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden (AG Neumarkt, 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG).

Falsch ermittelte Heizkostenabrechnung trotzdem gültig

Heizkostenabrechnung nach individuellem Verbrauch

Eine falsch ermittelte Heizkostenabrechnung kann trotzdem gültig sein, hat der Bundesgerichtshofes (BGH, 20.01.2016, VIII ZR 329/14) entschieden. Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: Eine Mieterin bestritt die Rechtmäßigkeit einer Aufforderung zur Nachzahlung der Nebenkosten, weil sie die Abrechnungspraxis für fehlerhaft hielt. Die Vermieterin errechnete die verbrauchte Wärme eines Hauses nach zwei Methoden: In einigen Wohnungen wurde der Verbrauch durch Wärmemengenzähler ermittelt, für andere Wohnungen mittels Heizkostenverteiler. Die vom Energieversorger gelieferte Menge an Wärmeenergie wurde um die verbrauchte Wärmemenge der Wohnungen mit Wärmemengenzähler vermindert. Der Rest wurde auf die Wohnungen mit Heizkostenverteiler umgelegt. Eine Vorerfassung des Wärmeverbrauchs der Wohnungen mit Heizkostenverteiler fand nicht statt (siehe § 5 HeizkostenV).

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil der Vorinstanz: Die erstellte Heizkostenabrechnung entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung, denn die Vermieterin erfasst nur den Verbrauchsanteil der Wohnungen mit Wärmemengenzähler. Sie muss aber beide Nutzergruppen erfassen und den Verbrauch anschließend auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Die Mieterin ist berechtigt die fehlerhafte Heizkostenabrechnung nach § 12 HeizkostenV – wie geschehen – zu kürzen, hat aber keinen Anspruch auf die geforderte neue, inhaltlich einwandfreie Abrechnung. Die Heizkostenverordnung zielt darauf ab, den Energieverbrauch durch eine individuelle Erfassung der Heizkosten zu senken. Eine Abrechnung, die den individuellen Verbrauch einbezieht, ist einer Abrechnung ausschließlich nach Wohnfläche vorzuziehen – sogar wenn sie fehlerhaft ist.

Die verschiedenen Risiken beim Erwerb von Denkmalschutz Immobilien

Die Investition in Denkmalschutz Immobilien

Der Erwerber erhält eine schlüsselfertig sanierte Wohnung, ohne für das Risiko von Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken einstehen zu müssen. Durch die Schutzvorschrift des §3 MaBV ist sichergestellt, dass der Erwerber immer nur in der Höhe Zahlungen leistet, in welcher auch Bauleistungen durch den Verkäufer erbracht wurden. Der Kapitalanleger wird von den typischen Vermieteraufgaben entlastet. Er muss sich weder mit dem Mieter auseinandersetzen, noch den Eingang der vom Mieter zu leistenden Mieten kümmern. Für diesen Zweck wird eine Hausverwaltung bestellt.

Sie haben die Möglichkeit nach dem Einkommensteuergesetz § 7h die Anschaffungskosten für Baumaßnahmen einer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Immobilie abzuschreiben, wenn die Maßnahmen zur Sanierung erst dann beginnen, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

 

Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung - Was passiert mit dem Mieter?

Wenn der Eigentümer wechselt, was passiert mit dem Mieter – wechselt der auch?

Eine Eigentumswohnung zu erwerben ist für viele Menschen immer interessanter. Tägliche Berichte in den Medien sprechen von immer höher steigenden Mieten und boomenden Immobilienpreisen. Was steckt genau dahinter, wenn ein Erwerber eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft und diese bereits einen Mieter hat. Oft wird das Szenario heruntergespielt. Bestehende Mietverhältnisse werden unzureichend erklärt. Wichtig für den Erwerber zu wissen, der Mieter kann mit Erwerb der Wohnung nicht automatisch gekündigt werden. Eine Selbstnutzung, so logisch wie es erscheinen mag, ist nicht sofort möglich. Der Erwerber tritt anstelle des Verkäufers in das bestehende Mietverhältnis ein. Nutzen Sie die Wohnung als Kapitalanlage nach dem Kauf, machen Sie vorher von Ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch. Möchte der Erwerber dieses Mietverhältnis weiterführen und betrachtet die Wohnung als Kapitalanlage ist alles gut. Im Notarvertrag wird geregelt, wann genau die Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen. Wichtig ist hier auch festzuhalten, ab wann die Miete dem Käufer zusteht, wie mit der Instandhaltungsrücklage umgegangen wird und welche Regelungen bezüglich der Mieterkautionen getroffen werden.

Wenn der Erwerber allerdings die Wohnung später selber nutzen möchte, ist dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag entsprechend zielgerichtet zu gestalten. Anwaltliche und notarielle Beratungen sind unumgänglich. Auf den Zustand der Immobilie, die Finanzierung u.ä. möchten wir in diesem Artikel nicht weiter eingehen, obwohl es sehr wichtige Schritte bei der Beurteilung der Kaufentscheidung einer Eigentumswohnung sind.

Eine unvermietete Eigentumswohnung kann wahrscheinlich einen höheren Kaufpreis erzielen. Quatsch ist es, wenn der Verkäufer noch kurz vorher eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, um hier einen Vorteil für sich zu erzielen. Nach dem Verkauf hat er keinen Anspruch darauf. Die Prozesse der Umschreibung der Vermögensanlage in Form der Eigentumswohnung sind sehr langwierig. Somit hat der neue Eigentümer nach Abschluss des Kaufvertrages noch nicht das Recht, dem Mieter zu kündigen. Erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch ist es möglich dem Mieter eine ordentliche Kündigung zu senden unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.

Wenn das Teileigentum erst mit Verkauf der Wohnung gebildet wird, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen von dem er auch Gebrauch machen könnte. Die Notare halten das im Kaufvertrag fest und belehren entsprechend. Vereinbaren Sie gegebenenfalls die Kaufpreisfälligkeit erst mit Auszug des Mieters, um ganz sicher zu gehen.

Es ist wichtig im Vorfeld des Erwerbs einer Eigentumswohnung mit dem Notar die Einzelheiten zu besprechen. Auch ein Gespräch mit dem Mieter kann durchaus hilfreich sein. Vielleicht hat der auch gerade Umzugspläne. Eigentum erzeugt Lust statt Frust, wenn Sie wissen worauf Sie achten müssen!

Noch ein Tipp:

Wenn Sie sich nach Prüfung der ersten Details sicher sind und Ihre Eigentumswohnung wirklich erwerben wollen, informieren Sie den Verkäufer von der Kaufabsicht und beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter mit der baulichen Beurteilung des Objektes.

Eigentum erzeugt Lust statt Frust, wenn Sie wissen worauf Sie achten müssen!