Die verschiedenen Risiken beim Erwerb von Denkmalschutz Immobilien
Die Investition in Denkmalschutz Immobilien
Der Erwerber erhält eine schlüsselfertig sanierte Wohnung, ohne für das Risiko von Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken einstehen zu müssen. Durch die Schutzvorschrift des §3 MaBV ist sichergestellt, dass der Erwerber immer nur in der Höhe Zahlungen leistet, in welcher auch Bauleistungen durch den Verkäufer erbracht wurden. Der Kapitalanleger wird von den typischen Vermieteraufgaben entlastet. Er muss sich weder mit dem Mieter auseinandersetzen, noch den Eingang der vom Mieter zu leistenden Mieten kümmern. Für diesen Zweck wird eine Hausverwaltung bestellt.
Sie haben die Möglichkeit nach dem Einkommensteuergesetz § 7h die Anschaffungskosten für Baumaßnahmen einer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Immobilie abzuschreiben, wenn die Maßnahmen zur Sanierung erst dann beginnen, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
Als Kapitalanleger können Sie nachfolgende steuerlichen Vorteile beanspruchen:
Die Modernisierungskosten bei Denkmalschutz Immobilien
Begünstigt werden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die konkret definiert werden. Diese Begünstigungsmaßnahmen sind vertraglich zwischen Gemeinde und Bauträger geregelt. Die Abschreibung dieser anteiligen Modernisierungskosten beträgt für Maßnahmen für zu vermietende Wohneinheiten erstmals im Jahr der Fertigstellung und weitere 7 Jahre jährlich 9 %, anschließend 4 Jahre lang 7 % sodass innerhalb von 12 Jahren eine vollständige Absetzung dieser Baukosten erfolgt. Für selbstgenutzte Wohneinheiten beträgt die Abschreibung über 10 Jahre jeweils 9 %. Weitere Einzelheiten zur steuerlichen Betrachtung besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Die steuerliche Anerkennung der Sanierungskosten ist vom endgültigen Bescheid des Finanzamtes nach Abschluss der Sanierungsarbeiten abhängig. Für die Dachgeschosse gelten andere Richtlinien. Hier erfolgt die Abschreibung nur auf das Gemeinschaftseigentum.
Das Risiko beim Erwerb von Denkmalschutz Immobilien
Die Standortwahl beim Immobilienkauf ist sehr entscheidend. Auch bei guter Standortwahl können sich das Umfeld, die Immobilienpreise und die Mieten anders entwickeln als prognostiziert wird. Konjunkturelle Einflüsse können ebenso die Werthaltigkeit der Immobilie beeinflussen. Mit Berlin als Investitionsstandort sind Sie langfristig gut beraten. Gerade zentrumsnahe Bezirke wie Friedrichshain, Prenzlauer Berg, Kreuzberg liegen bei den Anlegern und Mietinteressenten ganz vorn.
Grundsätzlich haben Sie bei jeder Immobilieninvestition das Risiko, dass der Mietvertrag ausläuft oder Mieter nicht mehr in der Lage sind, die Mieten zu zahlen und eine Neuvermietung nicht den gewünschten Mietzins erzielt. Auch kann es sein, dass die Neuvermietung eine vorherige zusätzliche Investition des Eigentümers in seine Immobilie erfordert. Die nichtumlagefähigen Nebenkosten und auch die Instandhaltungsrücklage können steigen und beeinflussen Ihre Rendite. Die Qualität der langfristigen Vermietung ist zunehmend auch von der Pflege, Erhaltung und Betreuung der Immobilie abhängig.
Bei einem Verkauf der Immobilie ist darauf zu achten, dass ein steuerfreier Verkauf nur nach einer Haltedauer von 10 Jahren erfolgen kann. Der erzielbare Verkaufserlös hängt von den jeweiligen Gegebenheiten des Marktes ab. Wie in der Vergangenheit erfahren, unterliegen auch Immobilienpreise kurzfristigen teils staken Schwankungen.
Sind Sie aus wirtschaftlichen, konjunkturellen oder privaten Gründen gezwungen Ihre Immobilie kurzfristig zu veräußern, kann es sein, dass der Verkauf zu einem Vermögenszuwachs führt und der Gewinn versteuert werden muss aber es kann auch sein, dass der Verkauf zu einem schlechteren Preis erfolgt und somit zu einem Verlust führt. Insbesondere wenn Sie sehr kurz nach Erwerb die Immobilie wieder verkaufen müssen ist es möglich, dass zusätzlich Ihre Kaufnebenkosten, Erwerbskosten und Finanzierungskosten durch den erzielten Kaufpreis nicht gedeckt werden.
Die Finanzierung von Denkmalschutz Immobilien
Nehmen Sie ein Darlehen in Anspruch, fallen zusätzliche Finanzierungskosten an. Bei einem kurzfristigen Verkauf kann es passieren, dass der Verkaufserlös nicht alle Kosten deckt. Bitte befragen Sie vor einem Verkauf immer Ihren Steuerberater. Ein schneller Verkauf der Immobilie ist meist nur mit hohen Verlusten zu realisieren, deshalb sollten Sie auf genügend Liquidität im Vorfeld achten. Die Finanzierung sollte unbedingt zu Ihnen passen.
Bei einer Kreditvergabe ist nicht nur das Objekt im Fokus der Bank sondern auch die persönliche Bonität. Risiken wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Scheidungen, Todesfälle und Ihr weiterer persönlicher Lebensverlauf können nicht geplant werden und sollten soweit möglich mit abgesichert werden. Bitte konsultieren Sie auch dafür Ihren persönlichen Berater.
Der Kauf von Denkmalschutz Immobilien
Im Bereich der Sanierungsimmobilie liegt das Risiko im Erwerb der Wohnung, der nach dem deutschen Gesetz im nicht sanierten Zustand erfolgen muss, d. h. auf gut deutsch: Sie kaufen einen Haufen hässliches und altes Gemäuer. Für Sie ist es wichtig sich im Vorfeld den Bauträger genau anzusehen.
Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt erst nach Beendigung der Baumaßnahme. Sie haben als Investor ein geringes Restrisiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung geringfügig abweichen kann.
Ein weiteres Risiko besteht in der Vermietung. Steht die Wohnung leer, müssen Sie für den Mietausfall gerade stehen. Hierfür gibt es inzwischen auch eine zusätzliche Möglichkeit der Absicherung über eine Versicherung, die das Risiko für Sie mindert.
Die Fertigstellung ist ein weiterer Punkt, der Ihre Liquidität belastet. Trotz aller Bemühungen und Absicherungen kann es immer wieder passieren, dass unvorhergesehene Umstände den Bau verzögern. Bitte planen Sie eine evtl. Verzögerung bei dem Abrufen Ihrer Auszahlungen ein.
Auch die Eigentümergemeinschaft birgt Risiken in sich. Wenn der Gesetzgeber hierfür auch in den letzten Jahren klare Regeln geschaffen hat, planen Sie bitte auch für diesen Part einen finanziellen Spielraum ein.
Wichtig für Sie: Gut sanierte Wohnungen in begehrten und entwicklungsfähigen Lagen mit Potenzial sollte Ihr Kaufgegenstand sein. Gerade Berlin bietet überaus gute Möglichkeiten. Der Nutzen beim Erwerb von Immobilieneigentum überwiegt. Diese Form der Kapitalanlage, insbesondere mit einer Sanierungsabschreibung versehen ist bei hohen Einkommen zu empfehlen. Die deutsche steuerliche Gesetzgebung ermöglicht denjenigen, die eine große steuerliche Belastung haben, durch Investition Steuern in Vermögen umzuwandeln. Sie bauen sich somit eine zusätzliche Altersvorsorge auf oder Sie übertragen Vermögen wertbeständig auf nachfolgende Generationen.
Immer mehr Menschen nutzen diese Methode auch um einfach nur das Geld zu sichern. Ob Sie Selbstnutzer bzw. Eigennutzer sind oder eine zu sanierende Wohnung als Kapitalanlage erwerben ist egal, Sie partizipieren zunehmend von der hohen Werthaltigkeit einer Immobilie. Krisen egal ob in der Wirtschaft, der Politik und am Finanzmarkt überlebt die Immobilie besser als jede andere Investition.
Selbstverständlich haben Immobilien auch noch mehr angenehme Seiten. Sie sind: inflationsgeschützt, werthaltig und entwickeln sich unabhängig von der Börse. Immobilien haben eine Chance auf Wertzuwachs und Sie können Vermögen sicher vererben. Durch Mieteinnahmen kann sich eine zusätzliche Rente entwickeln. Immobilien haben gegenüber anderen Anlageklassen einen steuerlichen Vorteil - sowohl jetzt als auch im Rentenalter.
Die Instandhaltungsrücklage bei Denkmalschutz Immobilien
Bei den Instandhaltungskosten besteht das Risiko, ob die gebildeten Instandhaltungsrücklagen ausreichend sind, um die anfallenden Reparaturen zu begleichen. Die Verwaltung der Immobilie wird von einer erfahrenen Gesellschaft übernommen. Die angesetzten Werte beruhen auf Erfahrungswerten der letzten Jahre bei vergleichbaren Objekten. Eine endgültige Festsetzung erfolgt von der Eigentümergemeinschaft. Die Immobilien erhalten in der Regel viele neue Elemente mit der Sanierung, sodass Sie davon ausgehen können, dass in den nächsten 10 bis 20 Jahren die anfallenden Reparaturen relativ gering sind. Steht die Wohnung leer, muss der Käufer neben den nicht umlagefähigen Betriebskosten auch für die umlagefähigen Betriebskosten aufkommen.
Der Bauträger von Denkmalschutz Immobilien
Ein wesentliches Risiko Ihrer Investition liegt in der Auswahl des Bauträgers. Achten Sie darauf, dass ein erfahrener Bauträger Ihr Vertragspartner wird. Entsprechende Referenzen sollten Ihnen benannt werden oder auch auf Verlangen gezeigt werden. Gerade im Bereich des Denkmalschutzes ist es wichtig, einen Bauträger zu haben, der sich auf diesem Gebiet besonders gut auskennt und bereits Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, saniert hat.
Schlussbemerkung
Trotz gegenwärtig guter Standortbedingungen kann eine Veränderung der Rahmenbedingungen für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden. Hieraus kann sich eine Verschlechterung der Standortqualität der hier angebotenen Eigentumswohnungen ergeben oder auch eine Verbesserung. Bitte beachten Sie das bei Ihrer Auswahl.
Die Informationen wurden nach besten Wissen und Gewissen zusammengestellt. Das Thema ist zu komplex um wirklich alle Risiken zu beschreiben. Wer in Immobilien investiert sollte sich entsprechende Berater suchen, die jeweils ihr Spezialgebiet haben wie Steuerberater, Rechtsanwälte, Gutachter, Sachverständige u.a. Es kann im Allgemeinen davon ausgegangen werden, dass ein Kapitalanleger oder auch Eigennutzer zumindest allgemeine theoretische Erfahrungen hinsichtlich der grundlegenden wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Aspekte hat. Sollte Ihnen vor Unterschrift des Kaufvertrages etwas unklar sein, kontaktieren Sie Ihren Vermittler und verschaffen Sie sich Klarheit.
Capital & Denkmal Immobilien wünscht Ihnen viel Erfolg mit Ihrer Investition.
