Worauf beim Kauf einer Eigentumswohnung zu achten ist!

Der Kauf einer Eigentumswohnung

Der Trend „Kaufen statt Mieten“ hält auch weiterhin an. Egal ob Sie Ihre neue Eigentumswohnung selbst bewohnen, als Altersvorsorge einplanen oder einfach als Kapitalanlage nutzen möchten – auf jeden Fall sollte Ihr neuer Immobilienbesitz für Sie eine wertvolle Investition sein und vor allem auch bleiben. Es geht um die richtige Lage und Ausstattung, die optimale Finanzierung sowie eine sorgfältige Überprüfung der Wohnqualität – aber nicht nur.

Besonders bei Bestandswohnungen sind Besichtigung, Sanierungszustand und Instandhaltungsrücklage extrem wichtig, um sich vor möglichen unliebsamen Überraschungen zu schützen. Bei Neubauwohnungen sind es dagegen Baubeschreibung und Zahlungsplan, die einer genauen Prüfung zu unterziehen sind. Auf diese Dokumente wird oft bei Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Notar nur kurz verwiesen – man sollte also bereits vorher genau wissen, was sie beinhalten und keinesfalls „die Katze im Sack kaufen“.

Außerdem gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung darüber hinaus einige weitere Besonderheiten zu beachten. Es geht nicht nur um die eigenen vier Wände im engeren Sinn, für die Sie verantwortlich sind. Künftig sind Sie auch Miteigentümer der gesamten Wohnanlage. In den Regelungen für das Gemeinschaftseigentum können sich jedoch diverse Fallstricke verbergen – festgehalten in den Gemeinschafts- und Teilungsvereinbarungen, aber auch in bereits früher gefassten Beschlüssen der Eigentümerversammlungen.

Werterhaltende Kriterien beim Immobilienkauf:

Wohnqualität – Standort und Ausstattung

Auch wenn Sie nicht selbst in Ihrer neuen Eigentumswohnung leben möchten, sind Ausstattung und Qualität wichtige Kriterien für den Wert Ihrer Immobilie – sei es bei der Vermietung oder einem möglichen Wiederverkauf. Zu den Prüf-Kriterien gehören u.a. Größe und Grundriss, Baujahr und Alter sowie der äußere Objektzustand, aber auch Garage sowie Kellerräume, Fahrradraum, Wasch- und Trockenraum etc. Bei Bestandsimmobilien sollte ein Immobilienkauf also niemals ohne Besichtigung stattfinden – am besten mehrmals, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Darüber hinaus können Gespräche mit anderen Mietern, Eigentümern oder dem Hausmeister wertvolle Informationen für eine Bewertung liefern.

Noch wichtiger aber ist der Standort, denn an der Ausstattung lassen sich u.U. Korrekturen und Veränderungen vornehmen, die Lage ist jedoch wie sie ist und entzieht sich Ihrem Einfluss. Hier gilt es genau hinzuschauen: Wie sind die Verkehrsanbindungen, wie die Infrastruktur? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote? Wie ist die Fluktuation in der Umgebung? Ist die Wohnungsnachfrage im Viertel stabil, wie sehen die wirtschaftlichen Entwicklungschancen in der Region aus? Das sind nur einige Fragen, die zu stellen sind.

Immobilienkauf ohne späte Überraschungen:

Rechtzeitig Neben- und Folgekosten im Blick haben

Um einen realistischen Finanzierungsplan aufstellen zu können sind eventuelle Renovierungsarbeiten in der Wohnung selbst meist einfach zu kalkulieren. Anders sieht es aus, wenn es um die laufenden Instandhaltungen und eventuell geplanten Sonderumlagen zur Behebung kleiner und größerer Mängel an der gesamten Wohnanlage geht. Als Miteigentümer kann hier manche, nicht einkalkulierte Überraschung auf Sie warten. Hier gilt es, sich einen sorgfältigen Überblick über die Bausubstanz der Gesamtanlage zu verschaffen und sich detailliert über die Rücklagen der Gemeinschaft zu informieren. Lassen Sie sich aussagekräftige Unterlagen der letzten drei bis sechs Jahre vorlegen: Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen über durchgeführte Sanierungen, Instandhaltungen und Reparaturen sowie Gesamtjahresabrechnungen mit allen Neben- und Betriebskosten etc.

Risikominderung beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand:

Überprüfung der bestehenden Regelungen der Eigentümergemeinschaft

Da Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand künftig Teil einer Hausgemeinschaft sind, sind Sie automatisch auch zum Erhalt und zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mitverpflichtet. Wenn Sie eine Bestands-Eigentumswohnung kaufen möchten, ist eine aussagekräftige Wertermittlung daher nur möglich, wenn auch eventuelle, künftige Risiken der gemeinschaftlichen Substanz erkannt und einkalkuliert werden können. Hier allein die Kosten für den reinen Quadratmeterpreis zu vergleichen, könnte unabsehbare Folgen haben.

Mögliche Stolpersteine beim Kauf einer Eigentumswohnung liegen in diesem Fall besonders in der sogenannten Teilungserklärung und in bereits bestehenden rechtlichen Regelungen aus Protokollen und Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft. Als neues Mitglied der Gemeinschaft sind nämlich auch Beschlüsse, die Jahre zurückliegen und über die Sie eventuell beim Kauf nicht informiert wurden, absolut bindend für Sie. Vorhandene Regelungen in der Teilungserklärung – beispielsweise über zur Wohnung gehörendes Sondereigentum und Sondernutzungsrechte – sind nur durch einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer zu ändern. Zudem sollten die Regelungen in der Teilungserklärung unbedingt mit den ausgehandelten Vereinbarungen im Kaufvertrag abgeglichen werden und mit diesen übereinstimmen, da Abweichungen im Kaufvertrag rechtlich nicht gültig sind.

In allen Fällen ist von Vorteil, wenn Sie während des Auswahl- und Kaufprozesses eine unabhängige Fachberatung an Ihrer Seite haben. Ich begleite Sie gerne und arbeitete bei Spezialthemen mit langjährigen, unabhängigen Spezialisten zusammen. In meinem nächsten Beitrag erfahren Sie, was beim Immobilienkauf von denkmalgeschützten Eigentumswohnungen besonders zu beachten ist.

Datenschutzhinweise & Cookie-Einstellungen

Wir verwenden Cookies, um Ihnen die Inhalte und Funktionen der Website bestmöglich anzubieten. Darüber hinaus verwenden wir Cookies zu Analyse-Zwecken.

Zur Datenschutzerklärung und den Cookie-Einstellungen.

Allen zustimmenEinstellungen

Datenschutzhinweise & Cookie-Einstellungen

Bitte beachten Sie, dass technisch erforderliche Cookies gesetzt werden müssen, um wie in unseren Datenschutzhinweisen beschrieben, die Funktionalität unserer Website aufrecht zu erhalten. Nur mit Ihrer Zustimmung verwenden wir darüber hinaus Cookies zu Analyse-Zwecken. Weitere Details, insbesondere zur Speicherdauer und den Empfängern, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. In den Cookie-Einstellungen können Sie Ihre Auswahl anpassen.

PHP Sitzung
Das Cookie PHPSESSID ist für PHP-Anwendungen. Das Cookie wird verwendet um die eindeutige Session-ID eines Benutzers zu speichern und zu identifizieren um die Benutzersitzung auf der Website zu verwalten. Das Cookie ist ein Session-Cookie und wird gelöscht, wenn alle Browser-Fenster geschlossen werden.
Google Maps
Google Maps ist ein Karten-Dienst des Unternehmens Google LLC, mit dessen Hilfe auf unserer Seite Orte auf Karten dargestellt werden können.
YouTube
YouTube ist ein Videoportal des Unternehmens Google LLC, bei dem die Benutzer auf dem Portal Videoclips ansehen, bewerten, kommentieren und selbst hochladen können. YouTube wird benutzt um Videos innerhalb der Seite abspielen zu können.
Vimeo
Vimeo ist ein Videoportal des Unternehmens Vimeo, Inc., bei dem die Benutzer auf dem Portal Videoclips ansehen, bewerten, kommentieren und selbst hochladen können. Vimeo wird benutzt um Videos innerhalb der Seite abspielen zu können.
Google Analytics
Google Analytics installiert die Cookie´s _ga und _gid. Diese Cookies werden verwendet um Besucher-, Sitzungs- und Kampagnendaten zu berechnen und die Nutzung der Website für einen Analysebericht zu erfassen. Die Cookies speichern diese Informationen anonym und weisen eine zufällig generierte Nummer Besuchern zu um sie eindeutig zu identifizieren.
Matomo
Matomo ist eine Open-Source-Webanwendung zur Analyse des Nutzerverhaltens beim Aufruf der Website.