Denkmal-AfA einfach erklärt: § 7i, § 7h und § 10f EStG

Kapitalanleger können 8 Jahre 9 %, 4 Jahre 7 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten gem. § 7i EStG (Denkmalabschreibung für Immobilien) oder nach § 7h EStG (Sanierungsabschreibung für Immobilien) steuerlich geltend machen. Zusätzlich werden 50 Jahre 2,0 % auf die Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Afa) angerechnet. 

Eigennutzer können 10 Jahre 9 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) gem. § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen.

Absetzbare Aufwendungen vermieteter Eigentumswohnungen:

1. Geldbeschaffungskosten, die im Jahr der Anschaffung absetzbar sind

• Vermittlungsgebühren für Darlehen
• Notargebühren anteilig
• Schätzkosten
• Zuteilungsgebühren
• Bereitstellungszinsen
• Auszahlungsverluste wie Disagio
• Gebühren für den Abschluss eines Bausparvertrages
• Kosten für Fahrten zur Bank und zum Notar

2. Kosten, die mit dem Objekt abgeschrieben werden

• Grunderwerbssteuer
• Gebäudewert
• Notargebühren anteilig
• Aufwendungen, die dem Erhalt der Immobilie dienen
• Sanierungs- und Modernisierungskosten
• Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie zugerechnet werden
• Maklercourtage
• Gebäudeabschreibung von 2 % ab Baujahr 1924 (bei Denkmal-Immobilien nur der Anteil ohne Sanierungskosten)
• Gebäudeabschreibung von 2,5% bis Baujahr 1923 (bei Denkmal-Immobilien nur auf den Anteil ohne Sanierungskosten)
• Nur ausgesuchte Immobilien von ausgewählten Bauträgern schaffen auf Dauer eine Wertsteigerung oder Werterhaltung. Der Trend, in wertvollen Altbauten zu wohnen, ist ungebrochen. Die Mieter schätzen die Einzigartigkeit der Häuser, die individuelle Gestaltung der Räume, das herrliche Wohngefühl und die Liebe zum Detail.
  
  Eine Steuer-Immobilie bietet Ihnen Sicherheit – Rentabilität – Inflationsschutz.

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Für eine Investition in Denkmal- oder Rendite-Immobilien sollte Ihr Einkommen 70.000,-- € Brutto (Single) und 120.000,-- € Brutto (verheiratet oder LG)pro Jahr überschreiten.

Ihre 10 Vorteile bei Investition in eine Steuer- oder Denkmalimmobilie:

• eine der wenigen Möglichkeiten der Steueroptimierung in Deutschland
• steuerliche Abschreibung über 12 Jahre, 100 % der anzuerkennenden Herstellungskosten (vorbehaltlich der Anerkennung durch die Finanzbehörden)
• Mietrendite
• Antrag auf Lohnsteuerermäßigung für Angestellte
• Sie profitieren von der aktuellen und wertigen Substanz deutscher Immobilien
• aktuell moderates Zinsniveau
• Wertsteigerung der Objekte durch Investition in Top Lagen
• steuerfinanzierte Altersvorsorge
• Selbstnutzer können 90 % der anzuerkennenden Herstellungskosten absetzen (vorbehaltlich der Anerkennung durch die Finanzbehörden)

Was ist eine Denkmal-Immobilie?

Immobilien, die als Baudenkmal bezeichnet werden, liegen in einem festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet, welches von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit der oberen und unteren Denkmalbehörde ausgewiesen wird.

Oft sind diese Immobilien besonders erhaltenswerte Objekte im Sinne der Denkmalbehörde, die es lohnt zu erhalten und wiederherzustellen. Dazu gehören Objekte aller Epochen, aber auch besondere Wohnkonzepte, die nicht unbedingt vom Alter her ein Baudenkmal vermuten lassen, sondern die aufgrund historischer Begebenheiten besonders erhaltenswert sind. Beispiele hierfür sind das Blochmann- Carrè (Baujahr 1925) und die HoffmannsGärten (Baujahr 1953) in Leipzig.
Diese Objekte wurden zu unterschiedlichsten Zeiten errichtet und erscheinen der Denkmalbehörde vom Gesamtkonzept für besonders erhaltenswert.

Welche Risiken können beim Erwerb einer Eigentumswohnung entstehen?

Im Bereich der Denkmal-Immobilie liegt das Risiko im Erwerb der Wohnung, der nach dem deutschen Gesetz im nicht sanierten Zustand erfolgen muss, d. h. auf gut deutsch: Sie kaufen einen Haufen hässliches und altes Gemäuer. Für Sie ist es wichtig, sich im Vorfeld den Bauträger genau an-zusehen.
Lassen Sie sich Musterwohnungen zeigen! Referenzobjekte aus vergangenen Jahren gehören mit zu Ihrer Besichtigungstour!

Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt erst nach Beendigung der Baumaßnahme. Sie haben als Investor immer das Risiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung abweichen kann. 

Ein schneller Verkauf der Immobilie ist meist nur mit hohen Verlusten zu realisieren. Deshalb sollten Sie im Vorfeld auf genügend Liquidität achten. Die Finanzierung sollte unbedingt zu Ihnen und Ihrem Lebensplan passen.

Ein weiteres Risiko besteht in der Vermietung. Steht die Wohnung leer, müssen Sie für den  Mietausfall gerade stehen. Wichtig für Sie: Gut sanierte Wohnungen in begehrten und  entwicklungsfähigen Lagen mit Potenzial mindern dieses Risiko erheblich.

Nutzen Sie die genialen Möglichkeiten der Investition in ein Kultur- oder Baudenkmal! Profitieren Sie von dem Steuervorteil und lassen Sie das Finanzamt an Ihrem Vermögensaufbau teilhaben. Eine Steuer-Immobilie bietet Ihnen Sicherheit – Rentabilität – Inflationsschutz.

Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung. Die persönliche steuerliche Wirkung sollte immer mit einem Steuerberater geprüft werden.