Wohnimmobilien in Deutschland - attraktive renditestarke Anlage
Studie „Wohnen in Deutschland“ - 1. Teil
Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland zeichnete sich in den vergangenen Jahren durch eine große Dynamik aus, wie die Studie „Wohnen in Deutschland - differenzierte Situation und Perspektiven“ der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord/LB belegt, erschienen im August 2014.
Infolge der Krise auf dem Wirtschafts- und Finanzmarkt, kam es 2009 und 2010 zu einem deutlichen Einbruch der Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Ab 2011 kehrte sich diese Entwicklung jedoch wieder um. Bereits 2013 reichten die Werte wieder an die der Top-Jahre 2006 und 2007 heran. Beispiel: 2012 wurden fast drei Dutzend Verkäufe von größeren Wohnbeständen ab 800 Wohneinheiten mit circa 190.000 Wohnungen registriert. 2013 waren es bereits 49 Verkäufe mit circa 300.000 Wohnungen.
Dabei wurde der Großteil dieser Wohnimmobilien in Deutschland von internationalen Investoren verkauft, die in der Krise unfreiwillig zu Bestandhaltern geworden waren. Die hiesigen Kommunen boten dagegen ihre Wohnungsbestände seit 2008 sehr viel seltener zum Verkauf angeboten. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage in vielen Gemeinden setzen sie lieber auf die Strategie, ihre Bestände zu vergrößern.
Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland ungebrochen
Insgesamt ist das Nachfrageniveau nach Wohnimmobilien in Deutschland weiterhin ungebrochen und wird zu 75 Prozent von institutionellen Investoren aus Deutschland getragen. Vielerorts hat die starke Nachfrage sogar zu einer Angebotsverknappung mit steigenden Preisen geführt. Diese Entwicklung wiederum führte zu einer Interessensverlagerung der Investoren von den A-Märkten zu den B- und teilweise sogar C-Märkten: 2014 war nur noch Berlin als A-Standort unter den Top Five zu finden, ein Jahr zuvor waren es noch drei A-Standorte - Berlin, Düsseldorf und München.
Für die weitere Zukunft wird insgesamt auch weiterhin eine gute Entwicklung für Wohnimmobilien in Deutschland erwartet. Doch der Peak scheint überschritten. Mega-Deals wie in den vergangenen Jahren sind zunehmend weniger geworden, während Diversifizierungen und Portfoliobereinigungen bei den Großinvestoren zunehmen.
Allgemeine Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Da die Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt jedoch nicht homogen ist, ist eine Unterteilung in drei Teilmärkte sonnvoll:
1. Zuzugsregionen: Märkte mit knappem Angebot an Wohnimmobilien und ständig steigenden Preisen/Mieten. Z.B. Metropolen und Universitätsstädte
2. Fortzugsregionen: Märkte mit zunehmenden Wohnungsleerbestand
3. stabile Regionen: Hier wird sich aller Voraussicht nach auch in Zukunft nicht viel verändern (diese Regionen wurden in der vorliegenden Studie nicht weiter berücksichtigt).
Allerdings scheint der Trend des ständigen Preisanstiegs in urbanen Regionen und Ballungsgebieten fürs erste vielerorts überschritten. Faktoren für die zunehmende Wohnungsknappheit und die steigenden Preise in diesen Regionen waren laut Studie der Deutschen Hypo u.a.: Zuwanderung von Bildungsmigranten und ausländischen Mitbürgern, Einkommenssteigerungen der Haushalte sowie eine langjährige rückläufige Fertigstellungsquote von neuen Wohnungen.
Der Preis- und Mietverfall in den Fortzugsregionen geht u.a. auf den anhaltenden demografischen Wandel sowie auf Standortnachteile zurück. Bereits heute können Wohnungseigentümer ihre Immobilie hier nur mit deutlichen Preisnachlässen verkaufen. Und auch von der Mehrnachfrage auf dem Wohnungsmarkt im Zuge der Eurokrise konnten diese Regionen nicht profitieren.
Wohnungsbestand in Deutschland - Status und Entwicklung
Grundsätzlich verfügt Deutschland, so die Studie, über einen qualitativ recht gut entwickelten Wohnungsbestand, der 2013 rund 48,4 Prozent des Gesamtanlagevermögens ausmachte. Tendenz zunehmend. Zum Vergleich: 2011 betrug der Bestand laut Statistischem Bundesamt rund 41,3 Millionen Wohnungen. Davon befanden sich 54 Prozent in Gebäuden, die mehr als zwei Wohnungen hatten (diese Wohnform zeigt die größten Zuwächse), 30 Prozent waren klassische Einfamilienhäuser und 16 Prozent befanden sich in kleinen Gebäuden mit zwei Wohnungen (eine Wohnform, die stetig weiter zurückgeht).
Der Wohnungsbestand in Deutschland verteilt sich auf folgende Eigentümergruppen: Den größten Anteil mit über 40 Prozent halten die Selbstnutzer. Die leichte Erhöhung der Quote bei Wohnimmobilien in Deutschland ist auf die Gruppe zurückzuführen.
Zusammen mit den privaten Kleinvermietern halten sie einen Anteil von knapp 80 Prozent des Wohnungsbestands in Deutschland. Gewerbliche Anbieter halten die restlichen 20,3 Prozent, wobei hier die privaten Wohnungsunternehmen die größte Gruppe unter den Bestandhalter sind. Vergleicht man die Wohneigentumsquote in Deutschland mit der des europäischen Auslands, so liegt Deutschland allerdings immer noch deutlich unter dem europäischen Mittelwert von rund 60 Prozent.
Regionale Entwicklung ist sehr unterschiedlich
Wobei auch die regionale Entwicklung bundesweit stark divergiert: Die zehn Landkreise mit der höchsten Eigentumsquote sind allesamt in den alten Bundesländern zu finden, während die zehn Landkreise mit den niedrigsten Eigentumsquoten samt und sonders in den neuen Bundesländern liegen.
Die Gründe für die insgesamt leicht steigende Tendenz für mehr Wohneigentum in Deutschland liegen u.a. in den gestiegenen Haushaltseinkommen, der guten privaten Konsumentwicklung sowie in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Risiken, die diesen Trend stoppen könnten, schlummern allerdings in der sehr uneinheitlichen Entwicklung der europäischen Volkswirtschaften und in der teilweise zögerlichen Kreditvergabe der nationalen Banken.