Möbliert Wohnen – nachgefragt und lukrativ?
Möbliert Wohnen – alles andere als verstaubt
Nicht erst, seit Touristen das Wohnen in privaten Apartments entdeckt haben, wächst die Nachfrage nach möblierten Wohnungen. Das Forschungsinstitut F+B, Hamburg, hat sich den bislang unterschätzten Markt genauer angeschaut und dazu eine Studie veröffentlicht. Demnach existiert in Hamburg ein überraschend hoher Anteil möblierter Wohnungen.
Nachfrager sind beispielsweise Mitarbeiter überregional oder international agierender Unternehmen, denen ein Hotelzimmer zu teuer oder zu beengt wäre. Zuletzt haben die rechtlichen Probleme für Unsicherheit gesorgt, beispielsweise in Berlin bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Die Kurzzeitvermietung einer möblierten Wohnung könnte für diese Fälle ein Ausweg sein. Das Forschungsinstitut hat das Gesamtangebot in Hamburg im Zeitraum vom 01.01.2016 bis 31.03.2016 untersucht. Die Durchschnittsmiete aller 2.250 untersuchten Wohnungen lag bei rund 17 Euro je Quadratmeter. Nicht möblierte Wohnungen wurden bei Neuvermietungen für durchschnittlich 12,47 Euro je Quadratmeter angeboten, die Angebotsmieten möblierter Wohnungen lagen bei 19,90 Euro, also um 60 Prozent darüber. Möblierte Wohnungen unterliegen ebenso wie unmöblierte den Miethöheregulierungen und Kündigungsfristen des BGB. Bei der Mieterhöhung kann auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch ein Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden (LG Berlin 63 S 365/01), der vom Zeitwert der Möbel abhängt. Die Berechnung ist jedoch aufwändig und kaum überprüfbar, das gilt insbesondere bei der Anwendung der Mietpreisbremse und wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert. Der Vorteil für Vermieter liegt darin, dass sie für möblierte Wohnungen höhere Mieten erzielen und wegen der kürzeren Mietdauer die Preise häufiger an das aktuelle Marktniveau anpassen können.
Zunehmend gefragt: Vario- und Mikrowohnungen
Die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren verändert die Nachfrage. Am Investmentmarkt ist feststellbar, dass die Nachfrage nach Mikro-Wohnanlagen in den letzten zweieinhalb Jahren deutlich zugenommen hat, vor allem nach Studentenwohnanlagen. Das umgesetzte Volumen von Mikro-Wohnanlagen in Deutschland stieg laut Auskunft von Savills auf den höchsten jemals registrierten Wert an. Das Segment Mikrowohnen bewegt sich dabei oftmals im Spannungsfeld zwischen Wohnen und Beherbergung. Es umfasst unter anderem Wohnapartmenthäuser, Studentenwohnanlagen aber auch Apartments mit vielfältigen Service-Angeboten ähnlich wie im Beherbergungs- und Hotelsegment. Diesem Markt wird aus mehreren Gründen eine sichere Zukunft vorhergesagt: Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte steigt seit Jahren ebenso regelmäßig wie die Zahl der Studierenden, und die Berufswelt verlangt in steigendem Maße Mobilität. Dementsprechend stieg die Zahl der Fernpendler zwischen 2004 und 2014 um 28 Prozent. Auch die Bundesrepublik misst dem Thema Mikro-Wohnungen eine immer größere Bedeutung bei. Mit dem Förderprogramm für Modellvorhaben sogenannter Vario-Wohnungen will das Bundesbauministerium neue Wege für bezahlbares Bauen gehen. Die Wohnungen sollen geräumig, flexibel und nachhaltig sowie von Anfang an barrierefrei sein, damit sie sich mittel- bis langfristig auch für Senioren oder andere Bevölkerungsgruppen eignen. Vario-Wohnungen zeichnen sich dadurch aus, dass die Wohnräume flexibel in verschiedenen Varianten zusammengelegt oder wieder vereinzelt werden können. Seit November 2015 fördert der Bund den Bau im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau.
Eigenbedarf: Wann Mieter ausziehen müssen
Deutschland ist wie kein anderes europäisches Land ein Land der Mieter. Die Mietgesetze in Deutschland sind grundsätzlich mieterfreundlich. Kein Mieter ist der Willkür seines Vermieters ausgesetzt. Aber wenn der Vermieter die Wohnung selbst braucht, müssen Mieter ausziehen. Nur in besonderen Härtefällen können sie der Kündigung widersprechen. Chancen zu bleiben haben vor allem alte oder kranke Menschen, die schon lange in der Wohnung leben. In vielen Großstädten kann den Mietern erst nach mehreren Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden – und zwar dann, wenn die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Zeitschrift Finanztest beschreibt, welche Rechte für Mieter und Vermieter gelten in der September-Ausgabe 2016 oder unter www.test.de/eigenbedarf. Eigentümer dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Dazu zählen auch Nichten und Neffen, Stiefkinder oder Schwiegereltern. Zulässig ist eine Kündigung auch, wenn Eigentümer oder deren Angehörige eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder in anderer Weise gewerblich nutzen wollen. Auch Wohnungsbedarf für Haushaltshilfen und Pflegepersonal kann Grund für eine Kündigung sein. Sogar wenn der Vermieter in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, darf er seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.